40% девелоперов не получат прибыль в 2026 году: о чем говорят на форуме «Движение»

Рынок недвижимости в первом полугодии 2026 года продолжает стагнировать, и прогнозы не самые оптимистичные — об этом в один голос говорят участники форума «Движение», который проходит в Сочи с 16 по 19 июня. За 5 месяцев 2026 года продажи строящегося жилья выросли на 4% по площади и на 8% в денежном выражении, но исключительно за счёт январского всплеска перед изменением условий семейной ипотеки. С февраля по май оба показателя сокращались по сравнению с теми же месяцами прошлого года, рассказал руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

Кризис особенно ударил по Москве, где продано на треть меньше «квадратов», однако в 6 из 10 крупнейших регионов динамика оказалась положительной. Лидер — Краснодарский край, где продали 408 тыс. кв.м, на целых 37% больше, чем в 2025-м. При этом цены на жилье здесь оказались на уровне прошлого года, что и привело, по оценке Гольдберга, к росту продаж. В Ростовской области квадратных метров продалось тоже больше, но всего на 5%, а цены выросли на 1,8%. В целом же по стране номинальные цены на новостройки прибавили 3,1%. Но, так как это ниже инфляции (3,3%), то легко подсчитать, что в реальном выражении они снизились на 0,1%.

Все эксперты фиксируют низкий спрос на жилье, связанный в том числе с изменениями в условиях ипотечного кредитования. Льготная ипотека, которая три года разогревала рынок, становится все менее доступной, а рыночная в условиях по прежнему высоких банковских ставок ее не заменила. Застройщики оказались между Сциллой, то есть снижением господдержки, и Харибдой — ростом себестоимости проектного финансирования. Как считает основатель и руководитель компании «Этажи» Ильдар Хусаинов, это может привести к тому, на конец года до 40% застройщиков не выйдут в прибыль.

Ипотека умерла, да здравствует ипотека

Динамика выдачи ипотеки за последнее полугодие продолжает падать после новогоднего всплеска. По данным директора по развитию бизнеса экосистемы недвижимости М2 Юлии Рыкуновой, в декабре 2025-го прирост составил 100% год к году, а в мае — 17%. Эксперт связала зимний всплеск с ожидаемым изменением условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года. «Будет ли ажиотаж в связи с новым изменением программ льготной ипотеки, которые сейчас рассматривают Минфин и Минстрой, спрогнозировать очень сложно, потому что условия нам пока ещё неизвестны», — сказала Юлия Рыкунова.

Юлия Рыкунова: «Динамика выдачи ипотеки продолжает падать после новогоднего всплеска» // Фото: пресс-служба форума «Движение»

Разворот от господдержки к рыночной ипотеке фиксирует начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин. Весь 2025 год соотношение сохранялось на уровне 75-83% льготных кредитов и 17-25% рыночных. С февраля 2026 года процент льготных кредитов резко упал до 58% в апреле 2026.  «К концу года, мы думаем, будет паритет, 50 на 50. Может быть, с перевесом в ту или иную сторону», — прогнозирует Сергей Бабин.

У отдельных застройщиков этот перекос может быть гораздо сильнее. Так, у ГК «Догма», по данным вице-президента по маркетингу и стратегии продаж Жанны Белянкиной, в январе 2026 года по госпрограммам оформлялось 98% всех ипотечных кредитов, а в мае — 78%.

Однако не стоит забывать, что в целом число ипотечных кредитов по сравнению с первым полугодием прошлого года все же растёт, что очевидно связано со снижением ключевой ставки на 6,5 пунктов.

«Многие считали, что оживление рыночного сегмента произойдёт только тогда, когда ставка по ипотеке опустятся ниже 12%, — отмечает аналитик ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. — Но мы видим, что даже при рыночных ставках 16–18% — на контрасте с 30%, люди начинают брать кредиты».

На фоне оживления рыночной ипотеки застройщики в очередной раз вынуждены гибко меняться вслед за своими покупателями.

«За время работы с семейной ипотекой многие продавцы вообще разучились продавать. Они привыкли к лёгким сделкам, когда просто нужно было заворачивать семейную ипотеку в определённый лот, — констатирует Жанна Белянкина. — На сегодняшний момент мы работаем с нашими продавцами и с агентствами недвижимости, а также стараемся донести преимущества стандартной ипотеки до потребителей». Она добавила, что у «Догмы» доля стандартной ипотеки выросла с 1,2% до 14%, и каждый месяц продолжает расти.

Жилье в Краснодаре подешевело, в Москве еще нет

С февраля 2026 года рост цен на новостройки практически остановился, а в реальном выражении, то есть с учётом инфляции, даже начал падать. Среди крупных регионов заметное падение произошло в Краснодарском крае — минус 0,2% в номинальном выражении. Это подстегнуло продажи на 37%, а объем поступлений от продаж вырос на 44% и достиг 62 млрд рублей за 5 месяцев.

Михаил Гольдберг: «В самом жёстком случае снижение выдачи кредитов составит примерно 30–35% непосредственно по семейной ипотеке» // Фото: пресс-служба форума «Движение»

«Когда цены росли, и экономическая ситуация была другая, наблюдался миграционный прирост. Застройщики, явно рассчитывая на инвестиционный спрос, вывели на рынок большой объём строящегося жилья со специфической нарезкой, особенно в Краснодаре, который стал лидером по студиям, — объясняет Михаил Гольдберг. — Когда спрос упал, цены остановились. Люди адаптировались к установившемуся уровню цен, и в первом полугодии 2026 года начали возвращаться на рынок».

Такая же судьба может ждать и Москву, где продажи упали из-за перегрева рынка. Так как сейчас цены затормозили, то и продажи вернутся, предположил эксперт.

Покупатель хочет большего, но довольствуется малым

Несмотря на то, что семейная ипотека стала менее доступной, покупатели стали чаще приобретать не инвестиционные лоты, а жильё для жизни. Застройщики замечают это по росту метража и большей востребованности многокомнатных квартир. По данным ГК «Догма», наибольшим спросом (24%) пользуются квартиры из трех комнат и более, на втором месте (23%) — так называемые «евротрёшки», квартиры с двумя отдельными спальнями и большой кухней-гостиной, а студии хотят всего 10%.

Рынок не может предложить того, что ищут покупатели. По данным совместного исследования М2 и аналитического центра ДОМ.РФ, 46% семей мечтают о трёхкомнатной квартире, но рынок новостроек предлагает только 14% такого жилья. Хотя желать — не значит купить. Как отметила Юлия Рыкунова, в мае 2026 года средняя площадь предложений составила 49,2 кв.м., а средняя площадь в сделках по итогам первого квартала — 47,6. Семьи выбирают квартиры меньшей площади, чтобы компенсировать рост цены квадратного метра.

Ильдар Хусаинов из компании «Этажи» подтвердил, что средняя площадь покупаемой квартиры последовательно снижается. Это, как ни парадоксально, побочный эффект семейной ипотеки, которая вызвала повышение цен.
«Цифры доказали, что, возможно, решение по субсидированию ипотеки было ошибочным, — говорит эксперт. — Средняя площадь покупаемой квартиры — это ещё один результат роста цен». Он добавил, что банкам не очень выгодно сейчас выдавать деньги по семейной ипотеке, так как доходность становится все ниже, субсидии — всё меньше, и банки вместе с покупателями начали ориентироваться на вторичный рынок.

Застройщики в ловушке нераспроданности

Главная проблема застройщиков — даже не падение спроса, а его несоответствие темпам строительства. На начало 2026 года, по данным ДОМ.РФ, 32 региона показали избыток предложения жилья. Самая тревожная ситуация сложилась в Краснодарском крае, где нераспродано более половины новостроек, а средний срок продажи достиг 6 лет. Для сравнения, в Ростовской области, где аналитики фиксируют баланс спроса и предложения, распродано почти 80% текущего портфеля относительно стройготовности, а продается лот в среднем 4 года.

Это создает угрозу, так как модель проектного финансирования требует, чтобы застройщик продавал не медленнее, чем строил. Если проект продаётся долго, застройщик вынужден нести большие затраты на обслуживание кредита, а экономика проекта первоначально это не предусматривала.

Ильдар Хусаинов: «По моим оценкам, 40% застройщиков не выйдут в прибыль в этом году» // Фото: пресс-служба форума «Движение»

«Соотношение денег покупателей на эскроу-счетах к сумме кредита застройщика снижается и последние два-три месяца держится ниже 70%, — предупреждает Михаил Гольдберг. — Коллеги из банков не дадут соврать: если оно упадёт ниже 60%, это будет совсем плохо. Многие проекты начнут просто рушиться».

Ильдар Хусаинов оценивает ситуацию жёстче: «По моим оценкам, 40% застройщиков не выйдут в прибыль в этом году. Экономика застройщика сильно зависит от ключевой ставки, а сейчас уже 10% всех затрат идут на оплату различных процентов».

Дисконт между первичкой и вторичкой усиливает давление. «Одна и та же квартира от дольщика может стоить 5,8 млн, от застройщика — 8 млн, — приводит пример Хусаинов. — В среднем дельта цен составляет около 14%. Но добавьте, что новостройку нужно ждать, а  вторичка уже готова, там есть ремонт. С учётом этих факторов реальная разница доходит до 30%. На мой субъективный взгляд, как только семейная ипотека уменьшится с 1 июля,  рынок ещё больше сместится в сторону вторичного жилья. Девелоперы будут вынуждены либо  серьёзно снижать цены, либо у них просто не будет спроса».

Как строить хорошо при низком спросе

Девелоперы ищут способы адаптироваться к сложившейся ситуации. По словам Юлии Рыкуновой из М2, наблюдается четыре тренда.

1. Смещение фокуса с уникального торгового предложения на уникальное ценовое предложение. Число скидочных предложений увеличилось в полтора раза, доля лотов со скидками достигла 75%.
2. Развитие собственных программ кредитования с повышенной одобряемостью: рассрочки, субсидированные выдачи совместно с банками.
3. Переориентация на «семейные квартиры». Доля предложения микрожилья площадью не более 28 кв. м в крупных городах снизилась до 8,8%, тогда как в 2018 году таких квартир было 17% от общего объёма.
4. ИЖС как точка роста. Индекс привлекательности загородной жизни среди горожан в 2026 году вырос на 40 пунктов из 100 возможных, увеличившись более чем в 6 раз по сравнению с 2019 годом.

Крупные девелоперы стараются вернуть потребителей, привыкших ко льготным госпрограммам, к мысли о коммерческой ипотеке.

Илья Пискулин: «Компании оказались в развилке: есть желание строить хорошо, но не хватает платёжеспособного спроса» // Фото: пресс-служба форума «Движение»

«Мы стремимся показать человеку, что экономить можно, покупая у застройщика квартиру в стандартную ипотеку, особенно если к ее субсидированию подключается девелопер, —  говорит Жанна Белянкина из компании «Догма». — Проживая в современном комплексе, ты будешь экономить на протяжении всей жизни. Например, в там может быть свой кинотеатр, не надо идти куда-то и платить деньги за билеты».

Несмотря на то, что застройщики будут экономить, возврата к сверхдешевым проектам не будет, уверен основатель форума «Движение» Илья Пискулин.

«С 2015 года у нас появились красивые девелоперские компании, маркетинговые технологии, продуктологи. Сейчас эти компании оказались в развилке: есть желание строить хорошо, но не хватает платёжеспособного спроса. Стали закладываться проекты крайне экономного характера, но они реализуются с чувством прекрасного. Мне хочется верить, что на фоне ограниченного спроса и накопленных компетенций у нас появятся сбалансированные продукты».

Мы проходим пик кризиса

Девелоперы надеются на снижение ключевой ставки, аналитики М2 прогнозируют, что в базовом сценарии к концу 2026 года ключевая ставка снизится до 13–15%. В этом случае ожидается рост ипотечного рынка на 6–11%, доля рыночной ипотеки увеличится до 50%, а неипотечный рынок — на 7%.

Однако многое зависит от параметров изменения семейной ипотеки. «Я только за последнюю неделю видел четыре разных сценария, — говорит Михаил Гольдберг. — В самом жёстком случае снижение выдачи кредитов составит примерно 30–35% непосредственно по семейной ипотеке. В среднем — примерно 20%. Упадут общие объёмы выдачи, объём финансирования стройки населением снизится примерно на триллион в год». Однако Гольдберг видит и позитив: «Самый большой пик кризиса как раз сейчас. Мы пройдём эту нижнюю точку и будем постепенно двигаться вперёд».

Илья Пискулин добавляет структурный прогноз — рынок ждёт укрупнение: «Мы инициировали много переговоров между девелоперами, у которых всё плохо, с девелоперами, у которых всё нормально. Я считаю, что плюс на минус может дать ноль, как это однажды произошло с банковским сектором. Следующий виток развития отрасли решается не на рынке. Рынок не способен решить проблемы многих застройщиков, которые изначально шли по очень рискованному пути. Мне хочется, чтобы на форуме прозвучал максимум правдивой информации, чтобы застройщики, которые ещё не сняли розовые очки, сняли их и начали с кем-то договариваться».