Между «компактным городом» и рыночной экспансией: что предлагает стратегия развития Большого Ростова

В Ростове представили проект стратегии пространственного развития «Большого Ростова» до 2036 года. Документ по заказу властей разработала проектно-аналитическая компания «Новая земля» в рамках подготовки к созданию мастер-плана Ростовской агломерации. Результаты исследования управляющий партнёр и сооснователь «Новой земли» Иван Курячий представил на бизнес-конференции «Жилое строительство Дона 2026: поиск нового баланса», организованной деловым медиа «Эксперт Юг». Партнерами мероприятия выступили ГК «Альянс» и компания «СиЭнПи».

Исследователи обратили внимание — сейчас темпы освоения территорий сильно превышают темпы роста населения. Такой принцип освоения территорий ведет к неэффективному использованию бюджетов, когда государственные средства «размываются» тонким слоем на обслуживание территорий с небольшим населением и слабой обеспеченностью инфраструктурой. Решение урбанистов — переход развития донской столицы к модели компактного «15-минутного города». Идея предполагает, что добраться от дома до работы, магазина или поликлиники можно пешком в течение 15 минут.

Часть городского экспертного сообщества считает, что развитие границ Ростова неизбежно. Важно понять, как сделать так, чтобы эти территории стали новыми центрами развития.

При этом эксперты отмечают, сегодня Ростов — это две крайности: высотки 24 этажа и частный сектор. Городу не хватает качественной малоэтажной застройки с инфраструктурой. Один из ключевых вопросов сейчас — найти формулу востребованного жилья.

Ловушка «расползания» жилых территорий

Стратегия «Большого Ростова» пока не утверждена и носит характер исследования, однако в будущем может стать одной из основ для масштабного планирования развития территории. Напомним, Ростовская агломерация включена в список 200 территорий, где по поручению Владимира Путина необходимо создать мастер-план.

Главное, на что обратили внимание урбанисты в исследовании — темпы освоения территорий сильно превышают темпы роста населения. Площадь урбанизированной территории Большого Ростова выросла с 1989 по 2024 год на 35% и составила 500 кв. км. В то же время население выросло на 19%, до 1,49 млн человек в 2024 году.

В будущем этот разрыв станет еще заметнее, подчеркивает эксперт. Площадь жилых районов к 2036 году вырастет на 32%, с 378,8 кв. км до 516 кв. км. Население при этом увеличится только на 4,4%, до 1,55 млн человек. Об этом со ссылкой на данные ВЭБ.РФ заявил Иван Курячий.

Иван Курячий, как разработчик стратегии «Большого Ростова» предложил направить развитие столицы региона к модели компактного «15-минутного города» // Фото предоставлено экспертом

Такой принцип освоения территорий — путь к неэффективному использованию бюджетов: государственные средства «размываются» тонким слоем на обслуживание избыточных территорий и растянутых коммуникаций.

«Получается, всё больше территорий в расчёте на одного человека урбанизировано, и соответственно бюджет распределяется всё более тонким слоем по всё больше расширяющейся границе территории. Там нужно обеспечивать социальную инфраструктуру, поддерживать дороги, общественный транспорт, сети, благоустройство и так далее. Мы видим, что в генпланах этих муниципалитетов отражена работа с пространственными ресурсами, закреплено дальнейшее расширение урбанизированной территории, при этом численность населения вырастет непропорционально».

Нацпроект предполагает увеличение показателя качества среды на 30% к 2030 году и на 60% к 2036 году, однако если придерживаться такой модели развития, достичь их будет сложно. Они могут быть достигнуты только если сконцентрировать муниципальный и федеральный бюджет и частный капитал на тех территориях, которые уже урбанизированы.

Решение разработчиков стратегии — переход развития донской столицы к модели компактного «15-минутного города». Идея предполагает, что добраться от дома до работы, магазина или поликлиники можно пешком в течение 15 минут. Все объекты инфраструктуры должны находиться в шаговой доступности.

В стратегии фокус сделан на концентрацию инвестиций в существующих границах застройки.

«Нам важно понять, как правильно приземлить на территорию эти инвестиции в инженерку, транспорт, социалку, городскую среду и благоустройство», — подчеркивает Иван Курячий. — Это раскрытие тех пространственных резервов, которые есть в границах освоенных территорий, включение их в редевелопмент, использование механизма КРТ. Мы фокусируемся на том, что человек, где бы он ни проживал в городе, должен получать максимум сервисов и благ: рабочие места, спорт, общественные пространства, детские сады, школы, объекты здравоохранения, магазины в 15 минутах пешком».

Будущее экстенсивное развитие «Большого Ростова» уже включено в генеральные планы муниципалителов, уточнил Иван Курячий // Фото: Эксперт Юг

На практике схема компактного города будет работать только при ограничении застройки на территориях без инфраструктуры. Разработчики в исследовании присвоили нескольким ростовским территориям различные значения инфраструктурного индекса.

Чем ниже обеспеченность инфраструктурой в пешей доступности, тем меньше значение индекса, соответственно и ниже показатели плотности застройки, которые могут находиться на этой территории.

В зонах с высоким индексом предлагается разрешить более плотную застройку, в историческом центре – создавать инфраструктуру для науки и туризма.

«В центральной части, где очень высокая обеспеченность инфраструктуры, есть объединённая охранная зона и исторический центр. Это очень важная территория, поэтому её мы маркируем как территорию, на которой могут размещаться объекты туризма, рекреации, науки. То есть, не массовые и не крупные жилые объекты», — отметил Иван Курячий.

Экологическую проблему «Новая земля» предлагает решить за счет создания водно-зелёного каркаса.

«В стратегию мы закладывали формирование единой зелёной сети, которая объединит русла рек, парки, зелёные зоны и лесные массивы в единую систему. Это позволит ветровым коридорам улучшить качество воздуха и снизить среднюю температуру в летние месяцы».

Приток новых покупателей обеспечит внутренняя миграция

Развитие границ Ростова неизбежно, парировал в ходе конференции заместитель генерального директора по инвестиционным проектам АО «Региональная корпорация развития» Игорь Далаксакуашвили. При этом он согласился, что размазывание бюджета по большой территории неэффективно. В будущем фактические границы города расширятся на северо-восток до аэропорта Платов и на юг за Батайск.

При долгосрочном планировании не стоит опираться на пессимистичные демографические прогнозы, отметил Игорь Далаксикуашвили // Фото: Эксперт Юг

«По-моему, ни у кого не может быть сомнений что эти территории, рано или поздно, через 20-40 лет будут застроены. И именно для этого очень важно иметь мастер-план. В первую очередь я имею в виду Аксайский и Мясниковский районы. Вопрос, как сделать так, чтобы территории росли как новые центры развития, а не были землями с небольшим населением, по которым размазываются остатки бюджета».

Пессимистичные демографические прогнозы фактически не влияют на планы по вводу жилья, которые ежегодно перевыполняются. Опасения, что строящееся квартиры не раскупят были и в прошлом, но на практике мы видим, что жилье постепенно продается, отметил Далаксакуашвили.

«Откуда возьмутся эти люди, покупатели, я не знаю, но все будет куплено и все будет заселено», – пошутил Далаксакуашвили.

Принести Ростовской агломерации покупателей способна внутренняя миграция, считает эксперт в области девелопмента, депутат Ростовской-на-Дону городской Думы 8-го созыва Максим Хмель.

Максим Хмель уверен, что привести в регион новых покупателей недвижимости поможет внутренняя миграция // Фото: Эксперт Юг

«Агломерация расширяется, да, при этом притока населения нет. Я всегда был сторонником того, чтобы Ростов продвигать как столицу юга России и как место притяжения внутренней миграции, прошу акцентировать, не внешней миграции, привлекать высокоинтеллектуальные кадры из разных регионов нашей страны, как это делает, например, Краснодарский край», — отметил Максим Хмель.

Найти формулу востребованного жилья

Главный вопрос — не насколько вырастет население города, а как сделать среду комфортной и найти формулу востребованного жилья, говорит директор ООО Научно-проектная организация «Южный градостроительный центр» Сергей Трухачев. Сегодня Ростов — это две крайности: высотки и частный сектор. Городу не хватает качественной малоэтажной застройки с инфраструктурой.

Сергей Трухачев затронул проблемные вопросы жилищного строительства: этажность, плотность застройки, озеленение города и частный сектор // Фото: Эксперт Юг

«Чтобы понять, какое жилье востребовано, надо посмотреть, что продаётся и что покупается. Другое дело — то ли это, что сегодня хочет потребитель? Любое жильё, которое мы сегодня приобретаем — это компромисс между бюджетными возможностями и желаниями. Нам надо коренным образом пересмотреть подход по очень многим примерам жилья, которое мы сегодня поднимаем на флаг и говорим о том, что это положительный пример. Этажность выросла, плотность застройки повысилась, озеленения стало меньше. Сегодня Ростов — это две крайности: высотки 24 этажа, стремящиеся ввысь под облака, и нескончаемый частный сектор, лишённый полноценного социального сервиса, где люди полностью зависят от автомобиля, потому что иначе из этих районов не выедешь. Городу не хватает качественной малоэтажной застройки с инфраструктурой».

О том, какие технологии и решения помогают повысить эффективность девелопмента рассказала руководитель отдела маркетинга строительной компании «Альянс Групп» Анна Ерылкина. Эксперт отметила, что сегодня застройщикам важно совершенствовать качество работы как для города, так и для конкретного покупателя.

Анна Ерылкина уточнила, что сегодня одной из основных проблем становится качество строительства // Фото предоставлено экспертом 

Например, при работе в исторических районах важно заботиться об архитектурном облике зданий за счет материалов фасада, отвода систем кондиционирования и соблюдения соразмерной этажности. А при возведении новых жилых комплексов отдельное внимание должно уделяться социальной инфраструктуре: строительству детских садов и школ, благоустройству рекреационных зон. Так в КРТ-проекте строительной компании «Альянс Групп» у реки Темерник запланировано строительство трехэтажной общеобразовательной школы и трех детских садов, обустроен прогулочный бульвар площадью порядка 1,2 га.

Не менее важным остается и забота о конкретном потребителе внутри каждой квартиры, подчеркнула Анна Ерылкина. По данным социологического исследования системы сертификации новостроек Urban Grade, 93% опрошенных новоселов, купивших квартиры в 2025 году, были недовольны качеством жилья в новостройках, особенно дефектами окон и кривыми стенами. В эпоху избыточного предложения клиент становится более требовательным, такие результаты исследования подтверждает и аналитика «Альянс Групп». 

Исследование «Альянс групп», по итогам 2025 года

Лидерами выбора у покупателей стали пункты, которые напрямую влияют на качество жилой недвижимости и ее комфорта. 

«Приоритетом для клиентов стало качество строительства каждой отдельно взятой квартиры. Когда мы задали вопрос, что их побудило выбрать именно наши ЖК среди других, большую долю голосов — 40% — набрал пункт «качество строительства. Низкое качество строительства — огромная боль клиентов, и они ищут новые решения», — отметила спикер строительной компании «Альянс Групп» Анна Ерылкина.

Сегодняшний запрос — это инженерная автономия, о которой упоминали выше, а в премиальном сегменте фильтры для воды питьевого качества, станции очистки воздуха от аллергенов, и уникальные технологии для комфорта и безопасности жителей. В ближайшие годы конкуренция сместится от битвы фасадов и лобби к битве инженерных систем, пояснила эксперт.

Рынок сегодня активно адаптируется к новым условиям, объемы строительства жилья растут, уточняет Екатерина Колесникова, директор по маркетингу ГК «НОСТА». В городе одновременно возводится около 3,5 миллиона квадратных метров. Несмотря на высокие ставки и рост цен, люди продолжают покупать жилую недвижимость. По итогам 2025 года количество сделок в Ростове-на-Дону выросло примерно на 4%, в Ростовской области — более чем на 14%. При этом заметно изменилось поведение покупателей. Главный тренд — спрос на компактные и функциональные квартиры.

В 2025 году количество сделок в Ростове-на-Дону выросло примерно на 4%, а в регионе — более чем на 14%, подчеркнула Екатерина Колесникова и также отметила, что требования покупателей недвижимости изменились // Фото предоставлено экспертом
 
«Средняя площадь лота в сделках сокращается, что логично на фоне снижения доступности ипотеки и общего удорожания недвижимости. Покупатели массового сегмента всё чаще выбирают умные планировки: кухни-гостиные вместо длинных коридоров, минимум неиспользуемых зон, больше функциональности. Часть хранения выносится в кладовые и подсобные помещения. Это позволяет не переплачивать за лишние квадратные метры и сохранять комфортный ежемесячный платеж», — рассказала Екатерина Колесникова.

Отдельно стоит отметить устойчивый спрос на квартиры с готовой отделкой от застройщика — это экономия времени, понятный бюджет и возможность быстро заехать или использовать жилье под аренду.

Кроме этого, одними из ключевых факторов выбора жилья являются инфраструктура и благоустройство жилого комплекса. Эксперт считает, что сегодня востребованы квартиры в развитых районах поблизости с водоемами, парками и лесными массивами.

Рынок после удорожания ипотеки покупает не «жилье», а «ежемесячный платеж», считает управляющий партнер клубного дома «Парамонов» Александр Жилин.

«Одним из ключевых факторов при покупке жилья является размер ежемесячного платежа по ипотеке и то, что в продукт «напихал» застройщик: входит ли туда ремонт, парковка и т.д.?», — отметил эксперт.

Покупатель стал дольше принимать решение

Управляющая блоком маркетинга и продаж MUVA Development Анастасия Слюсаревская считает, что за последний год рынок жилой недвижимости перешел от экстенсивного роста к более зрелой фазе. После корректировки льготных ипотечных программ рынок стал более «осознанным»: покупатель дольше принимает решение, глубже анализирует продукт и всё чаще отказывается от компромиссов в качестве среды. В Ростове-на-Дону это особенно заметно — при сохранении объемов строительства снижается доля импульсных покупок и растёт значение продуктовой дифференциации.

После корректировки льготных ипотечных программ рынок стал более «осознанным»: покупатель дольше принимает решение, глубже анализирует продукт и всё чаще отказывается от компромиссов в качестве среды, уточнила Анастасия Слюсаревская // Фото предоставлено экспертом

Продвижение Ростова как столицы Юга — это стратегический инструмент укрепления рынка и повышения инвестиционной привлекательности недвижимости. Для города сегодня важно формировать устойчивый миграционный и инвестиционный интерес через качество среды и архитектурный облик.

«Мы видим, что именно эти факторы — вместе с вниманием к идентичности места напрямую влияют на глубину спроса и скорость принятия решений в бизнес-сегменте. В наших проектах это становится одним из ключевых драйверов выбора. Сегодня баланс между жильем, средой и доступностью сместился в сторону среды как ключевого фактора выбора. Формула востребованного жилья — это уже не просто квадратные метры, а совокупность параметров: локация, архитектурная ценность, приватность, функциональные планировки и сервисная составляющая. Мы видим это на практике. Ограниченное количество квартир, высокий коэффициент парковочных мест и продуманная внутренняя среда формируют устойчивый спрос даже в более сдержанном рынке», — отметила эксперт.

С точки зрения эффективности девелопмента, ключевыми становятся технологичность и управляемость процессов. Использование энергоэффективных материалов, современных фасадных решений, BIM-проектирования и инженерных систем нового поколения позволяет оптимизировать себестоимость жизненного цикла здания. Эксперт уверена, что главным драйвером остаётся не технология как таковая, а способность девелопера создать продукт, соответствующий изменившимся ожиданиям покупателя — более требовательного, информированного и ориентированного на качество среды.

Юрий Хамин подчеркнул, что надежная инженерная начинка проектов повышает стоимость строительных проектов и становится гарантом комфорта для покупателя // Фото: Эксперт Юг

По мнению руководителя отдела продаж ООО «СиЭнПи Рус» (ЮФО, СКФО, Крым) Юрия Хамина, в условиях трансформации строительного рынка Ростова вопрос ликвидности жилья – не столько и не только в эстетике фасадов.

«Мы, как профессиональный игрок на рынке насосного оборудования с 35-летним стажем, предлагаем девелоперам смену парадигмы: переход от «декоративного» маркетинга к инвестициям в технологическое долголетие дома.
Зачастую застройщики тратят значительные бюджеты на хрустальные люстры и малахитовые колонны в холлах, экономя на скрытых от глаз, но критически важных системах. Жилье с надежной инженерной начинкой обладает более высокой ценностью, чем дом, где визуальный лоск соседствует с протечками и авариями из-за дешевых насосов», — подчеркнул Юрий Хамин.

Типичная ошибка текущего рынка — выбор оборудования в тендерах исключительно по минимальной цене. Замена профессиональных решений на дешевые аналоги ведет к росту энергопотребления дома. Для ипотечного покупателя относительно небольшие дополнительные средства в стоимости квартиры «растворяются» в графике платежей на 15 лет. В то время как завышенные счета за электричество и замена ржавеющей арматуры становятся реальной проблемой через несколько лет после приобретения квартир, резюмировал выступление эксперт.