Рынок недвижимости Ростовской области замедлился после ажиотажа

В Ростовской области отмечается снижение спроса на недвижимость на первичном рынке. В частности, по данным сервиса «Авито.Недвижимость», за последние два месяца этот показатель в регионе снизился на 17,4%. По мнению экспертов, это, скорее, свидетельствует о замедлении рынка после бурного роста в 2023 году.

По данным аналитиков федерального девелопера «Неометрия», ростовский рынок увеличивался в объемах по всем показателям. Средневзвешенная цена с начала года выросла с 102 до 118 тыс. рублей за кв. м. Если в январе количество сделок по покупке недвижимости составило 848, то в ноябре оно достигло 2,6 тыс. При этом пик пришелся на сентябрь – в связи с ажиотажем, вызванным повышением ключевой ставки Банком России, в Ростовской области было заключено более 3 млн сделок.

В структуре покупателей 60% приходится на самих ростовчан, на втором месте люди из ДНР и Краснодарского края (13%), а на третьем – из Московской области (7%). В 2023 году они в основном приобретали двухкомнатные квартир (47% продаж) и студии (27%). На одно- и трехкомнатные квартиры пришлось 20% и 7% покупателей соответственно.

Перегрева на ростовском рынке нет

Согласно информации Единого ресурса застройщиков, лидером рынка Ростовской области по объемам строительства в данный момент является компания «ЮгСтройИнвест», которая возводит в регионе 500 тыс. кв. м жилья. На втором месте «МСК» с 486 тыс. кв. м, на третьем краснодарская «ВКБ-Новостройки» (201 тыс.), на четвертом «СК 10» (182 тыс.), а замыкает пятерку «ЕкатеринодарИнвестСтрой» (145 тыс. кв. м).

Всего, по данным ЕРЗ, в 2023 году в Ростовской области предполагается ввести в строй 2,9 млн кв. м жилья, что на 7% больше, чем в 2022-ом.

Руководитель агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников считает снижение спроса коррекцией на рынке на фоне быстрого роста и ужесточения условий по покупке жилья.

«В конце года на рынке продавалось по 2,5 тысячи квартир в месяц – и это хороший показатель. Для понимания – в доковидный период в Ростове-на-Дону заключалось по 18 тысяч ДДУ в год. В период коронавирусной пандемии продажи увеличились до 20-21 тысяч. К концу 2023 года мы ожидаем около 25 тысяч – что выше прогнозов, которые озвучивались в начале года», — пояснил Алексей Олейников.

При этом перегрева на рынке эксперт не видит. По его мнению, в реальности к моменту сдачи ростовских проектов непроданными в них остаются лишь порядка 5% квартир.

«То, что некоторые аналитики называют непроданными остатками – в действительности представляет собой активы в домах, которые будут вводиться в строй вплоть до 2028 года. И на самом деле это не отражает положение дел. На самом деле активность на рынке сейчас достаточно высокая, продаются и ликвидные объекты, и иногда даже неликвидные», — резюмировал эксперт.

«Рост цен даже не обгоняет реальный уровень инфляции»

Основатель консалтинговой компании «Жилин Эксперт» Александр Жилин подтвердил, что у ряда ростовских застройщиков действительно отмечается снижение количества сделок в четвертом квартале 2023 года. При этом их аудитория поделилась на две основных части – тех, кто старается успеть приобрести недвижимость до ужесточения условий по ипотеке, и тех, кто пока взял паузу.

Александр Жилин считает, что самые существенные изменения произошли в сегментах бизнес- и премиум. Фото: предоставлено собеседником

«Что касается цен, то в массовом сегменте они в Ростовской области росли в 2022 и 2023-м годах, но не слишком большими темпами. Наиболее существенное увеличение произошло в 2019-2022 годы. За последний год средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте тоже выросла, но уже не так сильно – примерно с 115 до 125 тысяч рублей. И в этом смысле она даже не обгоняет реальный уровень инфляции в стране», —прокомментировал Александр Жилин.

Существенный сдвиг произошел в сегментах бизнес- и премиум – в первую очередь за счет вывода на рынок новых, более качественных проектов.

«Еще в начале 2022 года стоимость 200 тысяч рублей за квадратный метр в верхнем ценовом сегменте в Ростове-на-Дону казалась чем-то запредельным. Теперь это уже норма. В городе есть люди с деньгами, и они предпочитают вкладывать их в премиальную недвижимость», — отметил эксперт.

Согласно прогнозу Александра Жилина, в первом квартале 2024 года в массовом сегменте в Ростовской области может произойти снижение объема сделок. Однако не критичное – отрасль по инерции будет сохранять активность.

«Рынок будет искать себя. В новых ипотечных реалиях понадобятся новые продукты и решения, политика продаж и т.д. Что будет во второй половине 2024 года пока говорить трудно – все будет зависеть от действий государства касательно льготной ипотеки и ключевой ставки», - отметил основатель «Жилин Эксперт».