Как краснодарские девелоперы справятся с новыми правилами игры, а также о будущем города и о развитии строительного бизнеса, рассказал президент строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов.
— Как, на ваш взгляд, на строительном рынке отразились изменения в законе № 214 «О долевом строительстве»?
— В среднесрочной перспективе рынок потрясёт, но после этого отрасль станет высокоцивилизованной. Нас всех ждёт, наверное, самый масштабный этап законодательных нововведений в строительной отрасли, которые начались ещё в 2015 году. Эти изменения давно назрели, и без них рынок просто не сможет адекватно функционировать. Это может быть не так заметно в городах с невысоким темпом строительства, но в Краснодаре всё на поверхности. При большом количестве игроков часть участников рынка идут самым порочным путём — снижают цены в надежде, что это привлечёт покупателей и временно закроет кассовые разрывы. Но так экономика не работает. Если ты продаёшь квартиры дешевле себестоимости, то компанию рано или поздно ждёт крах. А дальше мы видим на рынке недостроенные объекты, обманутых дольщиков. Так что изменения назрели. Немногие компании готовы к ним. Новая система будет работать так: банк открывает эскроу-счёт, все деньги дольщиков собираются на нём, проводится финансирование застройщика. На сегодняшний момент компаний, с которыми готовы работать банки, единицы.
— Закономерный вопрос — если с рынка уйдут многие строительные компании, то не появится ли новая волна проблем с недостроями и дольщиками?
— Возможно. За последние два с половиной года мы пересмотрели около 30 недостроев, и не было ни одного, где экономика была бы положительной — одни убытки. Если застройщик хочет быть устойчив, то минимальная маржинальность должна быть порядка 15 процентов. Для того чтобы компания развивалась — 25 процентов и выше. И это с учётом того, что жизненный цикл проектов около трёх лет.
— К каким ценам придёт рынок Краснодара по итогам всех изменений?
— В Краснодаре сегодня средняя цена квадратного метра — 45 тысяч рублей. При этом, если правильно считать полную себестоимости квадратного метра, то даже в случае с самым доступным жильём она никак не может быть меньше 40-42 тысяч рублей за квадратный метр. Многие застройщики просто не включают в себестоимость при расчётах все затраты — например, накладные расходы компании, проценты банку и риэлтерским агентствам. Это всё надо обязательно учитывать. Для сохранения стабильного положения застройщик должен продавать жильё от 50 тысяч рублей за квадратный метр. Кстати, можно сравнить Краснодар с другими, более здоровыми, рынками. В Ростове средняя рыночная цена — 55 тысяч рублей, в Уфе — 60, в Екатеринбурге — 68, в Казани — 70.
— Повлияет ли появление эскроу-счетов и участие банков на рост цен?
— После внедрения новой схемы финансирования строительства себестоимость проекта увеличится на 15-20 процентов. Эскроу-счета сами по себе — это «живой» механизм. Но процентная ставка за их обслуживание должна быть ниже. Ведь она напрямую влияет на рост стоимости квадратного метра. Инфляция сейчас составляет два с половиной процента, прогнозируемая, с учётом повышения НДС в 2019 году, — четыре-пять процентов. Да, для того, чтобы работать по новой схеме, банку понадобится выстроить систему контроля за каждым застройщиком. Но ведь это не может стоить таких высоких процентов. Возможно, это связано с недостаточной конкуренцией в банковском секторе. Мы работаем со Сбербанком, «Российским капиталом», ВТБ, Газпромбанком, банком «Открытие» и «Центр-инвестом». Эти банки готовы работать по новым правилам. Президент чётко сформулировал задачу — выйти на объёмы строительства до 120 миллионов квадратных метров жилья в год. Задачу нужно выполнять. Получается, строительная отрасль должна генерировать больше семи триллионов рублей ежегодно. Около 60 процентов от этой суммы будет составлять жильё, купленное с использованием ипотеки. Это около четырёх триллионов рублей. Строительная отрасль сегодня — один из важных драйверов экономики, и она должна им и остаться. В Европе обеспеченность жильём от 40 до 60 квадратных метров на человека. У нас около 21 квадратного метра. И почти 50 процентов — ветхое жильё. Так что мы должны десятилетиями строить огромное количество жилья.
— Краснодар недавно был объявлен городом-миллион-ником. Каким вы видите развитие города в ближайшие годы?
— Краснодар неофициально городом-миллионником стал как минимум четыре года назад. У столицы региона есть огромный плюс — в ней живёт много молодого и активного населения. Сегодня средний возраст в Краснодаре 36-38 лет. Это та молодёжь, которая в ближайшие 20 лет будет очень активна, она будет много работать, создавать добавочную стоимость, очень много потреблять. Мое мнение — через 8-10 лет население Краснодара достигнет двух миллионов человек, то есть мы заслуженно станем третьим городом в стране после Москвы и Петербурга. Но для этого очень много всего нужно сделать. Прежде всего, сегодня у города очень маленький бюджет, его не хватает на дорожную инфраструктуру, коммунальную, строительство социальных объектов и т.д.
— Одна из больших проблем Краснодара — ветхий центр. Как вам видится разрешение этой ситуации?
— При решении проблемы старого центра нужно искать взаимовыгоду для жителей, власти и бизнеса. Например, компания может строить объект в центре в ноль, но за это город предоставит какие-то дополнительные возможности для застройщика в других районах. На сегодняшний день мы рассматриваем два десятка проектов, которыми мы бы хотели заниматься , но это за границей старого центра, где сейчас действуют высотные ограничения. Я не берусь судить, правильно это или нет, но ни один проект не получается даже в ноль при существующем регламенте строительства не более семи этажей. Я не знаю, какой бизнес будет этим заниматься, хотя, конечно, что-то делать с этим надо. Мы для себя определили некоторое количество кварталов, которые не затронуты высотными ограничениями
— Как вы относитесь к идее реновации центра Краснодара по примеру Москвы?
— Нельзя сравнивать то, что происходит в Москве, с Краснодаром. У нашего города маленький годовой бюджет. Сегодня Краснодару с трудом хватает средств на самое необходимое. Так что реновация — это не то, что может позволить себе Краснодар.
— Ваша компания работает на рынке уже 24 года. Каким вам видится дальнейшее будущее?
— У нас есть достаточно выверенная стратегия развития компании в горизонте трёх-пяти лет. И есть видение желаемого будущего на 10 лет. В горизонте трёх лет мы хотим выйти на объёмы продаж порядка 360 тысяч квадратных метров в тех городах, где мы уже работаем — это Краснодар, Пермь, Ростов-на-Дону, Астрахань. Также ежегодно планируем выходить как минимум в один новый регион. В итоге мы должны выйти через пять лет на амбициозную цифру 500 тысяч квадратных метров в год. Самое ценное, что у нас есть, это команда, с которой можно ставить серьёзные цели и двигаться вперед.
— Краснодар для вас — это базовый город для бизнеса. Каким бы вы хотели его видеть через 10–15 лет?
— Хотелось бы, чтобы уменьшились пробки, были построены новые мосты через реку Кубань, решён был вопрос дефицита мест в социальных учреждениях. Необходимо приводить в порядок центр города. Надо создавать условия для того, чтобы бизнес был высокоприбыльным и платил все налоги, чтобы бюджет города был совершенно другой. Пусть в Краснодаре появляется много интересных школ, новых вузов, много спорта. Я недавно был в Берлине, взял напрокат велосипед и смог на нём прокатиться по всему городу. Берлин очень удобен для велосипедистов, так что нам мешает быть таким же? Я бы очень хотел, чтобы сегодняшнее руководство Краснодара продолжило начатую работу, и наш город стал лучшим не только на юге России, но и в стране.
