Новая ставка ЦБ как холодный душ для вторичного рынка недвижимости

По мнению экспертов рынка, новое решение ЦБ затронет, прежде всего, вторичное жилье. Ставки по ипотеке и до этого в большинстве крупных банков не опускались ниже 11,5-12%, а теперь ипотечные выплаты выросли еще больше. В частности, о повышении процентных ставок на 2 пункта уже заявили Сбер и ВТБ. И это при том, что ипотека остается наиболее распространенным в стране способом приобретения недвижимости. 
 
Эксперты ожидают в ближайшее время переориентации спроса со вторичного сектора на новостройки. 

«Новая ставка ЦБ делает покупку готового жилья очень дорогой и невыгодной. Напомню, что ко вторичному жилью относятся и квартиры в новостройках, но уже находящиеся в чьей-то собственности, — говорит гендиректор «Городского риэлторского центра Сочи» Юлия Усачева. — Скорее всего, спрос на вторичное жилье снизится и частично перейдет в первичный рынок. Но критического падения я не ожидаю, поэтому и существенного снижения цен на готовое жилье не будет».
 
Новостройки в данном случае оказались в явно привилегированном положении. При покупке нового жилья в ипотеку действуют льготные условия со сниженной ставкой. Разницу между льготной ставкой и рыночной компенсирует федеральный бюджет. И с высокой степенью вероятности, такое положение сохранится, как минимум, до конца 2024 года. 

Однако новый уровень ключевой ставки, по всей видимости, нанесет удар по инвестиционному сектору недвижимости. Приобретение новостроек с целью дальнейшей перепродажи станет не слишком выгодным, и с их реализацией могут возникнуть проблемы из-за большой разницы между льготной и «программной» ипотечными ставками в банках. Тем не менее, девелоперы не ожидают снижения спроса на ипотеку — в основном из-за сохраняющегося высокого спроса на недвижимость. 
 
«Жесткое решение ЦБ может только способствовать росту спроса на новое жилье и перетеканию клиентов с вторичного рынка на первичный, — считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. — В результате сложившейся ситуации большинство новостроек окажутся не только ликвиднее, но и доступнее старого фонда, учитывая размер ежемесячных ипотечных платежей. В свою очередь, клиенты премиального и элитного сегментов пользуются ипотекой лишь для того, чтобы не выводить единовременно большой объем средств из бизнеса. Следовательно, текущие обстоятельства мало повлияют на их потребительское поведение. Учитывая обозначенные факторы, предвижу рост цен на первичное жилье примерно на уровне инфляции и сохранение стабильного спроса».
 
«Холодный душ» ожидает рынок вторичного жилья, где продавцам и покупателям явно придется поумерить свои аппетиты. 
 
«На вторичном рынке изменится и структура, и величина спроса. Из-за дорогой ипотеки покупателям вторички придется подыскать более доступные квартиры, чем те, что они рассматривали при ставке около 10−12% годовых. Многие откажутся от покупки наиболее дорогих вариантов вторички («свежие» новостройки, а также «сталинки») и переключатся на более скромные дома — дальше от центра города, более давних годов постройки. Вырастет спрос на самые доступные варианты вторичного жилья — панельные пятиэтажки», — отмечает девелопер авторского жилого кластера RDD Владимир Щекин.