94 100 13

Стратегии инвестирования, потерявшие свою актуальность

1692
4 минуты

На рынке недвижимости происходят изменения. И то, что было актуально ранее, нельзя использовать сегодня, если вы хотите добиться результата. Инвестиция сейчас — это прогностика, кейс, который будет результативен на основе стратегических взглядов, долгого анализа и планирования и быстрой покупки.

Стратегии инвестирования, потерявшие свою актуальность

Поделиться
*руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт-советник по инвестициям в недвижимость

Давайте рассмотрим стратегии, которые мы не считаем инвестициями и которые не рекомендуем использовать нашим инвесторам.

Спекулятивная стратегия через ипотеки с господдержкой

Спекулятивная стратегия в недвижимости подразумевает быструю покупку и продажу недвижимости с целью получения прибыли от краткосрочных изменений цен. Она основана на высоком риске из-за нестабильности рынка и требует быстрого реагирования на рыночные изменения.

Купить и продать недвижимость один раз — не значит реализовать спекулятивную стратегию. Спекуляция — это постоянная работа. Теперь осуществить ее через ипотеки с господдержкой не получится, так как более чем одну господдержку взять нельзя.

Да и в целом учитывайте, что быстрые деньги на недвижимости сегодня — это миф. Забудьте идею про заработок на перепродаже в 30% годовых. Например, за 2021 год в Краснодаре цена квадратного метра на вторичном рынке выросла на 68.92%, в Анапе — на 67.45%, в Сочи — на 86.73%. Такого не будет уже.

Мы покупаем у застройщика, а продаем на вторичном рынке, а разница между этими рынками сейчас составляет в среднем по стране 40,7%, согласно данным «Домклик» на это лето. Если обратиться к югу, то в Ростовской области стоимость квадратного метра в новостройке на 37,3% выше, чем на вторичке. В Краснодарском крае этот процент ниже, но также существенный — 16,3.

«Обманывать судьбу» с ипотеками с господдержкой уже не получится, придется делать более тщательный выбор. Теперь мы используем такую стратегию и покупаем недвижимость только с точки зрения «сохранить и приумножить», с перспективой роста стоимости актива.

Покупка нескольких квартир для сдачи в льготные ипотеки

По этой же причине не получится купить несколько квартир для сдачи, используя льготные ипотеки.

Да, до сих пор можно взять несколько семейных ипотек, но расчет долговой нагрузки на семью, а также дополнительные условия для этого никто не отменял.

С 23 декабря 2023 года возможно оформление лишь одного договора по ипотечному кредиту под льготную ставку, не превышающую 6%. Предыдущие договоры при этом не учитываются. В случае, если семья уже воспользовалась семейной ипотекой ранее, возможно оформление нового кредита этого типа, однако последующее предоставление ипотеки по ставке до 6% не будет осуществлено.

Новые нормы содержат исключения, согласно которым повторное получение семейной ипотеки возможно при соблюдении трех условий:

1. Рождение еще одного ребенка в семье.
2. Приобретение жилья большей площади.
3. Полное погашение предыдущего кредита.

Поэтому здесь мы рассматриваем стратегию сдачи в аренду не как основную. Например, вы покупаете квартиру для вашего ребенка, чтобы в студенческие годы он смог жить отдельно в своем жилье, а до этого момента сдаете ее в аренду.

Покупка квартиры в ипотеку без первоначального взноса для сдачи

Запомните, ипотека без первоначального взноса — это не инвестиция, это не создание семейного капитала. Возможно, это какая-то другая задача, но построить будущее с ее помощью невозможно.
На эту тему
Рынок недвижимости Ростовской области замедлился после ажиотажа
Поделиться

Во-первых, многие не понимают, как это работает и считают, что ипотека без первоначального взноса предоставляется банками. В основном это не так. Однако недавно Сбер начал выдавать ипотеку без пв со ставкой от 16,4%. Но для этого вы должны иметь в собственности квартиру или апартаменты.

Во-вторых, квартира в ипотеку без первоначального взноса не вырастет в цене на протяжении 5, 7 или более лет. Вы переплачиваете, чтобы не платить первоначальный взнос и тем самым обманываете себя. Рост цены у застройщика не значит, что цена на вторичном рынке выросла.

В-третьих, растет ежемесячный платеж, который никак не покроет доход от сдачи в аренду. Вы не получите не только прибыльную квартиру, не получится сделать ее даже самоокупаемой. Вам придется доплачивать еще около половины ежемесячного платежа. Малейшая порча мебели — и вы в тупике: у вас нет средств на покупку, либо урезаем бюджет на еду и другие потребности.

В-четвертых, если вам придется срочно продавать квартиру или вы столкнетесь с форс-мажором, вы понесете заметные убытки.

Задача инвестиций в недвижимость — сохранить и приумножить. Мы ничего не сохраняем и не приумножаем, используя ипотеку без пв. И обещанный кэшбек, парковочное место, кладовка или еще что-то — это все навязанное, чтобы подбить вас на сделку, выгоды здесь нет.

Да, два-три года назад можно было купить квартиру в ипотеку без пв как инвестицию, хотя бы с точки зрения долгосрочного планирования, когда мы могли получить пусть не доходную (когда от сдачи квартиры у нас остается прибыль), но хотя бы самоокупаемую (когда доход от сдачи равен платежу по ипотеке). И то, надо было очень тщательно смотреть. Сейчас так не получится даже в ликвидных объектах.

Какой итог?

Учитывайте фактор времени, когда читаете кейсы в интернете. То, что было актуально год назад, уже может не быть актуальным сейчас. Не путайте покупку инвестиционной недвижимости с понятием «заработать» и стройте свой семейный капитал с умом. Мы всегда предлагаем нашим инвесторам только актуальные стратегии для сохранения и приумножения их накоплений, не даем попасться на красивую картинку, а в итоге проиграть.
0
0
0
0
0
Подпишитесь на каналы «Эксперта Юг», в которых Вам удобнее нас находить и проще общаться: наше сообщество ВКонтакте, каналы в Telegram и на YouTube, наша группа в Одноклассниках .