Доля распроданного жилья в строящихся домах на Ставрополье и в Дагестане превысила 30%

В течение 2023 года экспертами и официальными лицами неоднократно высказывались опасения о том, что в большинстве регионов России объем запуска новых проектов по строительству жилья превышает объемы продаж жилья, что создает предпосылки для формирования избыточного предложения на рынке недвижимости. Так, в отчете Банка России «О проектном финансировании строительства жилья» (за 2-й квартал 2023 г.) отмечается, что в 18 регионах доля реализованного жилья не превышает 20%.

«В завершенных проектах в 2к23 доля проданного жилья при вводе объекта в эксплуатацию снизилась до 73 с 75%. При этом за год снижение более существенное – на 7 п.п., что может свидетельствовать о росте навеса предложения. С учетом нестабильного спроса на фоне повышения кредитных ставок и возможного изменения условий льготных программ риски отставания от графика продаж сохраняются, особенно для «молодых» проектов (готовность до 40%), на которые приходится ~47% строящейся площади», – говорится в обзоре регулятора.

«Эксперт Юг» проанализировал ситуацию, сложившуюся с предложением жилья на Юге России. Мы обратились к статистике, публикуемой Аналитическим центром ДОМ.РФ.

По данным на 25.10.2023 г. объем строящегося жилья в Южном федеральном округе составил 14,1 млн м2, из которых продано 3,7 млн м2, не распродано 6,3 млн м2, а по оставшимся 4,1 млн м2 еще не открыты продажи (см. таблицу 1).

Лидером по доле нераспроданного жилья является Крым (с учетом Севастополя). В стадии строительства находится 1,1 млн м2. Из них продано только 22%, или 233 тыс. м2. Если же анализировать по площади нереализованных объектов, то на первое место выходит Краснодарский край, где от общей площади строящегося жилья 8,1 млн м2 реализовано только 24% (1,9 млн м2), 48% (3,9 млн м2) не продано, 28% (2,3 млн м2) застройщики еще не вывели в продажу. При этом в структуре жилья, ввод в эксплуатацию которого запланирован на 2023 год, распродано 61% площадей, на 2024 год – 36%, на 2025 год – 15%, на 2026 год – 12%.
На втором месте – Ростовская область, где продано 916 тыс. м2 – 31% от общей площади строящегося жилья. Уровень реализации в зависимости от планового срока ввода в эксплуатацию в донском регионе выглядит следующим образом: 2023 год – распродано 65% площадей, 2024 год – 48%, 2025 год –  17%, 2026 год – 3%.

Эти данные соответствуют картине по стране в целом. Как указано на сайте Аналитического центра ДОМ.РФ соотношение реализованного и нераспроданного жилья сохраняется на уровне 30 на 70. При этом в проектах, которые введут в 2023-2024 гг., продано уже 45% жилья, а в объектах высокой стадии готовности наблюдается дефицит предложения квартир. Почти 60% объема непроданного жилья будет введено в эксплуатацию только после 2024 года.

В Волгоградской области объемы строительства сопоставимы с крымскими, но гораздо выше доля реализованных квадратных метров – 34%, или 350 тыс. м2. Самое же высокое значение – в Калмыкии, где продано 38%, однако в абсолютном выражении это всего 18 тыс. м2 при общей площади строительства 47 тыс. м2.

В Северо-Кавказском федеральном округе гораздо более скромные объемы строительства – 3,1 млн м2, из которых продано только 737 тыс. м2, что составляет 23%. В структуре СКФО почти половину занимает Ставропольский край, где при общей площади строящихся объектов 1,4 млн м2 доля проданных достигла 31%, или 447 тыс. м2. Жилье, которое будут вводить в эксплуатацию в 2023 году, распродано на 56%, в 2024 – на 38%, в 2025 – на 24%, в 2026 – на 14%.

Почти на треть распроданы строящиеся объекты в Дагестане – 139 тыс. м2 при общей площади строительства 416 тыс. м2. Самая низкая доля реализованных квартир – в Чеченской Республике, где от 522 тысяч строящихся квадратных метров продано 5, что соответствует 1%. При этом 95% еще не выведено в продажи.

Таблица 1. Реализация строящегося жилья на Юге России

	Всего жилой площади, тыс. кв. м	Проданная площадь, тыс. кв. м	Доля проданной в общей площади	Непроданная площадь, тыс. кв. м	Доля непроданной в общей площади	Продажи не открыты, тыс. кв. м	Доля неоткрытых продаж в общей площади
Южный федеральный округ	14 074	3667	26%	6261	44%	4146	29%
Краснодарский край	8 111	1911	24%	3932	48%	2268	28%
Ростовская область	2 962	916	31%	1268	43%	778	26%
Волгоградская область	1 025	350	34%	407	40%	268	26%
Республика Крым плюс Севастополь	1 047	233	22%	351	34%	463	44%
Астраханская область	566	144	25%	195	34%	227	40%
Республика Адыгея	317	95	30%	99	31%	123	39%
Республика Калмыкия	47	18	38%	9	19%	20	43%
Северо-Кавказский федеральный округ	3 137	737	23%	1055	34%	1345	43%
Ставропольский край	1 446	447	31%	643	44%	356	25%
Республика Дагестан	416	139	33%	76	18%	201	48%
Республика Северная Осетия - Алания	303	81	27%	110	36%	112	37%
Кабардино-Балкарская Республика	313	63	20%	173	55%	77	25%
Чеченская Республика	522	5	1%	22	4%	495	95%
Карачаево-Черкесская Республика	105	2	2%	31	30%	72	69%

Источник: «Эксперт Юг» по данным ДОМ.РФ на 25.10.2023 г.