Поделиться
Первый квартал 2026 года выдался для Причерноморья довольно «прохладным». Согласно оценкам Urban, за три месяца в Крыму было заявлено строительство новых объектов общей площадью 175 тыс. кв. м. Это на 45% меньше, чем годом ранее. На побережье Краснодарского края сокращение объемов строительства чувствуется еще сильнее: всего 40 тыс. кв. м вместо более чем 100 тыс. годом ранее. Правда, в апреле наметилось «потепление»: открылись продажи в комплексах Mandarin Garden (Адлер), «Сиалия» (Адлер), «Вера» (лазаревский район Сочи) и втором корпусе реконструированного санатория «Белые ночи» (Уч-Дере). В краевом центре, напротив, зафиксированы положительные сдвиги. Если считать по проектным декларациям, то масштаб застройки в Краснодаре увеличился на 40% — до 460 тыс. кв. м. Но следует учитывать, что за этим стоит деятельность, по сути, одной компании (корпорация Dogma).
По данным аналитиков премии Urban, за первый квартал 2026 г. объем предложения на первичном рынке Сочи сократился на 9,5% в годовой динамике, составив 7,6 тыс. лотов. Также снижение показателей зафиксировано в Краснодаре — на 9,1% до 48,8 тыс. лотов. О динамике на геленджикском рынке не приходится и говорить, поскольку местная выборка настолько мала (несколько десятков лотов), что не позволяет делать какие-либо надежные обобщения.
«Сегодня менее 5% новых проектов в Краснодаре выходят за рамки классической жилой застройки. При этом интерес к многофункциональным объектам за последний год вырос более чем на 20% — как со стороны покупателей, так и со стороны партнерского канала. Инвесторы обращают внимание на проекты с круглогодичным сценарием использования — в первую очередь, на городские отельные форматы, где спрос формируется не только за счет туристического потока. Дополнительным фактором становится усиление роли Краснодара как центра деловой активности юга и развитие транспортной инфраструктуры, включая модернизацию аэропортового узла», — отметила Ксения Лютая, коммерческий директор «Аксис Центр».
Самый большой прирост объема предложения за первый квартал текущего года отмечен в Анапе — на 45,1% до 7,4 тыс. лотов в продаже. Крым также продемонстрировал существенную положительную динамику — на 30,3% до 15,9 тыс. лотов.
«Активное развитие девелоперских и инфраструктурных проектов в Крыму создает все предпосылки для того, чтобы полуостров стал полноценной альтернативой перегретому рынку Сочи. В Крыму не просто растет объем нового предложения жилых и апарт-комплексов, но и формируется пласт качественных, современных проектов с развитым набором инфраструктуры, которые предлагают инвесторам понятную и гарантированную программу доходности», — рассказала Анастасия Сорокина, коммерческий директор ГК «Интеллект», апарт-комплекс «Крымская Резиденция».
«Бурный рост объема предложения в Анапе стал во многом ответом на отложенный спрос со стороны тех инвесторов и покупателей, которые не могли найти подходящего предложения по бюджету или характеристикам на других рынках Черноморского побережья. В Сочи слишком дорого, в Геленджике — ограниченный объем новой застройки. Анапа в начале года буквально “выстрелила”, что наглядно демонстрирует положительная динамика спроса, причем на фоне все еще высоких ипотечных ставок по рыночном программам», — добавила Майя Симдянова, директор ССК Анапа.
Независимо от динамики объема предложения, ключевые локации на юге России показали устойчивую положительную динамику цен за первый квартал. На первичном рынке Крыма средневзвешенная цена за год поднялась на 22,7% — до 298,7 тыс. рублей за кв. м., в Анапе — на 20,4% до 346,1 тыс. рублей за кв. м. Недвижимость в краснодарских новостройках подорожала на 15% до 179,1 тыс. рублей за кв. м. Другие локации показали скромный прирост: в Геленджике — на 5% до 1,2 млрд рублей (на первичном рынке реализуется всего один премиальный проект, который определяет уровень цен) и на 1,5% в Сочи до 706 тыс. рублей за кв. м.
«Мы наблюдаем постепенное перераспределение спроса с перегретого Сочи, где наблюдается замедление роста цен, в более доступную Анапу с большим потенциалом. Ключевым параметром для инвесторов в курортную недвижимость выступает окупаемость вложений, поскольку средняя стоимость предложения в Сочи в два раза больше, чем в Анапе, при этом разница в ADR отелей 4* и 5* далеко не такая существенная — 17 тыс. рублей в Анапе против 25 тыс. рублей в Сочи. Инвесторы ищут более комфортный порог входа при сохранении и увеличении доходности, что предлагают новые проекты в перспективных локациях», — подчеркнул Владимир Ковалев, генеральный директор проекта «Курорт Лучи».
Спрос на первичном рынке юга России за первый квартал 2026 года также показал неоднозначную динамику. В Сочи на фоне замедления прироста цен и выхода нового предложения было отмечено падение спроса на 30,6% по количеству сделок. Тогда как в Краснодаре и Анапе был существенный прирост — на 30,1% и 23,2% по количеству сделок за первый квартал.
«Южные регионы России в последнее время развиваются неравномерно, и каждый по своему сценарию. Очевиден отток инвесторов с рынка Сочи, который исчерпал возможности для роста цен и затоварен высокобюджетным предложением, на другие перспективные рынки, где выходят новые проекты по стартовым ценам и есть потенциал для увеличения доходности. При этом бОльший объем спроса на рынке гостиничных и апарт-комплексов формируют инвесторы из других регионов России — Москвы, Санкт-Петербурга, северных регионов», — прокомментировал Алексей Шацких, вице-президент SkyGroup Development.
