Юг прирастает элитной недвижимостью

Спрос на недвижимость бизнес-, премиум- элит- и эксклюзив-сегментов на юге России растёт. По данным Юго-Западного Сбера, количество таких квартир, приобретаемых с ипотечной поддержкой банка только в Ростове-на-Дону, увеличилось за последний год более чем в 5 раз. В целом, частота сделок в премиум-сегменте в зависимости от региона увеличилась с 2022 года в 1,5–2 раза.

В 2024 году, как рассказал Евгений Сосницкий, генеральный директор компании «Титул», только в Ростове было анонсировано четыре проекта элитного сегмента. Такие объекты появляются и в соседнем Краснодаре, заметил Вадим Камалов, эксперт рынка недвижимости.

При этом нужно понимать, что застройщики часто называют объектами элитной недвижимости не соответствующие данному классу проекты. Прежде всего с маркетинговой целью, чтобы поднять продажи.

Дом-резиденция "Собрание"

Что же такое элитная недвижимость?

По словам Татьяны Богуш, руководителя офиса продаж ГК «Альянс», чтобы понять, принадлежит дом к элитной недвижимости или нет, можно опираться на классификацию Федерального фонда содействия развития жилищного строительства и Российской гильдии риэлторов, в которой выделены следующие критерии:

• Технологии строительства и материалы для возведения несущих и ограждающих конструкций;
• Отделка интерьеров общественных зон;
• Система безопасности и организация придомовой территории;
• Социальная и коммерческая инфраструктура;
• Состояние инженерного обеспечения;
• Планировочные решения и высота потолков;
• Наличие паркинга и его коэффициент относительно количества квартир.

Элитное жилье должно возводиться в соответствии и с соблюдением всех этих параметров на высшем уровне. Евгений Сосницкий также отмечает важность локации, ограниченного количества квартир, наличия системы «умный дом», небольшой этажности и однородной структуры жильцов. Чтобы купить квартиру в некоторых клубных домах, замечает эксперт, недостаточно иметь нужную сумму денег, нужно соответствовать социальным статусом.

Стоимость квадратного метра в элитных домах стартует от 300 тыс. рублей и может достигать, по словам заместителя председателя Юго-Западного банка Сбербанка Ларисы Безделевой, «до 2 млн рублей за квадратный метр в зависимости от соотношения десятков параметров: локация, наличие и\или отсутствие отделки и дизайна, вид, высота потолков, число квартир на этаже, инженерная инфраструктура, уровень сервиса управляющей компании, паркинг, площадь общественных пространств, и т. д.».

В качестве такого объекта в центре Ростова Татьяна Богуш приводит в пример дом-резиденцию «Собрание». Дом обладает всеми характеристиками элитной недвижимости и входит в топ-10 лучших элитных комплексов России по данным рейтинга Единого ресурса застройщиков РФ:


Эксперты сходятся во мнении, что в элитном жилье важны все критерии выбора: от локации, отделки и дизайна лобби, высоты потолков, например, до грамотно обустроенной инфраструктуры.

«В доме особое внимание уделено инженерным коммуникациям, современному оснащению и консьерж-сервису. Будет организовано оборудование для очистки воды и воздуха, автономная котельная, теплый пол, теплоэффективная штукатурка, круглосуточное видеонаблюдение, а также профессиональная шумоизоляция. Инфраструктура дома-резиденции «Собрание» включает в себя три лобби с авторским дизайном, цветущий двор-парк на 3600 кв. м, ресторан, библиотеку, приватное рабочее пространство, детский игровой клуб, бьюти-коворкинг, подземный паркинг, зона спорта, кладовые и премиальный консьерж-сервис», — поделилась эксперт.

Четыре причины роста спроса на элитку

Эксперты считают, что на нескольких объектах рынок элитной недвижимости не остановится, а будет активно развиваться по ряду причин.

Первая причина — это наличие спроса при ограниченном предложении. «Рынок элитной недвижимости в Ростове-на-Дону развивается очень активно. Более того, это практически единственный сегмент рынка, который достаточно устойчив при любых рыночных ситуациях. Этот сегмент неубиваем. Во-первых, в здесь всегда присутствует платежеспособный спрос, поскольку покупателями являются обеспеченные люди с достаточно высоким уровнем жизни. Во-вторых, этот сегмент достаточно малочисленный», — поделился своими наблюдениями Евгений Сосницкий.

Вторая — появление новых технологий, стандартов, локаций: «Элитная недвижимость — это что-то всегда самое передовое, самое лучшее. Поэтому с развитием технологий появляются все лучшие и лучшие объекты».

Третья причина, которую выделяют эксперты, это возвращение капиталов из-за рубежа. «Покупка жилья за границей или инвестиционные покупки жилья за границей, они сильно ограничены. И политически, и технически, и физически. Поэтому капиталы очень активно возвращаются в Россию», — отметил Евгений Сосницкий.

По мнению эекспертов новые технологии, материалы и передовой дизайн необходимы для обустройства придомовых территорий элитных ЖК.

«У нас есть очень обеспеченные граждане. И если раньше они могли вывезти деньги за пределы Российской Федерации и вложиться в элитную недвижимость там, то сейчас это исключено. Драгоценности не купишь. Автомобилей тоже стало мало, поэтому люди просто инвестируют деньги в недвижимость. Ну и надеются, что эти времена как-то пройдут», — дополнил Вадим Камалов.

Еще одна причина — наличие льготных программ. Лариса Безделева отмечает, что более половины покупателей жилья бизнес- и премиум-класса на Юге России и Северном Кавказе используют ипотеку. И всё чаще — льготную, в том числе IT-ипотеку: «В последние два года мы фиксируем быстрый рост спроса со стороны молодых семей с высоким уровнем дохода и предпринимателей. Этому способствует отложенный спрос и приобретение ими ранее неликвидных лотов, а также запуск IT-ипотеки под 5% годовых и суммой кредита до 18 млн рублей. По-прежнему, приобретают такую недвижимость состоятельные люди за собственные средства при технической поддержке банка».

Кроме того, эксперт делает акцент на том, что «премиальное жильё удачно дополняет историко-культурный ландшафт города и не теряет свою ценность со временем», что важно для Ростова-на-Дону с его богатым историческим центром.

Инвестиция или капитализация: что стоит за вкладом в элитную недвижимость

Последняя, пятая причина, которую выделяют эксперты, — возможность сохранения и приумножения средств при покупке недвижимости такого типа. Для этого, рассказала Татьяна Богуш, квартиры чаще покупают на старте продаж, чтобы получить более выгодную цену:

«Чем ближе сдача дома, тем выше цена квадратного метра. Это обусловлено сроком строительства и спросом на премиальную недвижимость, — рассказала эксперт. — Уникальность проекта, качество исполнения и наполнение дома играют ключевую роль в увеличении стоимости жилья. На сегодняшний день в доме-резиденции “Собрание” продано почти 30% жилой площади».

Так, например, руководитель офиса продаж ГК «Альянс», рассчитала, что первоначальный взнос на однокомнатную квартиру 48,74 кв. стоимостью 18,5 млн рублей на сегодняшний день составляет 3,7 млн рублей. А платежи по рассрочке, чаще всего которую и использовали при покупке в данном доме, вносятся раз в три месяца до сдачи дома во втором квартале 2026 года. Эксперт считает, что это привлекательное предложение для тех, кто хочет вложить средства в премиальную недвижимость и получить выгоду от повышения стоимости.

Вадим Камалов при этом заметил, что популярность инвестиций в недвижимость с целью зарабатывания денег на сегодняшний день не актуальна. Эксперт уверен, что, люди, которые вкладывают свои деньги в недвижимость, делают это «не с целью заработка, а с целью сохранения средств».

Евгений Ткачев, руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт-советник по инвестициям в недвижимость, предполагает, что инвестиция возможна, просто сроки для нее будут длиннее: «Инвестиции в недвижимость бизнес- и элит-класса несколько отличаются и по стратегии, и по портрету инвестора от инвестиций в эконом-сегмент и комфорт-сегмент. Прежде всего, инвестирование в более высокий класс недвижимости будет связано с большим горизонтом планирования. Это почти всегда консервативная стратегия, созданная с расчётом на то, чтобы капитал, который создаёт инвестор, работал в долгую».

При этом эксперт отмечает, что элитная недвижимость — это все-таки редкий тип в городах-миллионниках и, вероятно, таким редким он и останется. Его распространение, на взгляд эксперта, продолжится в курортных городах, например, в Сочи: «Здесь цена от 1 млн рублей за квадратный метр является вполне нормальной. И, скажем, это не предел, и эта цена будет расти. Что касается Ростова-на-Дону, то здесь я все-таки не вижу большого развития именно элитной недвижимости, а вот что касается бизнес-класса, да, я уверен, что бизнес-класс здесь будет расти, причем будет увеличиваться и количество объектов, и, соответственно, качество также будет увеличиваться».