Выросли на треть: 50 крупнейших строящихся ЖК на Юге в 2025 году

В рэнкинге, опубликованном в 2024 году, общая стоимость 50 крупнейших жилищных проектов составляла 950 млрд рублей. За прошедший год это значение достигло почти 1,3 трлн рублей, прибавив 33%. Многие проекты перешли из предыдущего рэнкинга, при этом появилось несколько новых масштабных проектов, а по некоторым наблюдается прирост стоимости (см. таблицу 2).

«Эксперт Юг» представляет рэнкинг 50 крупнейших инвестпроектов в сфере жилищного строительства в 2025 году. Мы не включаем такие проекты в исследование «Инвестпортфель ЮФО», которое «Эксперт Юг» публикует ежегодно, — им посвящено отдельное исследование. При его подготовке мы используем информацию, полученную от министерств экономического развития регионов ЮФО, данные Единого ресурса застройщиков, официальных инвестпорталов в регионах, открытые источники, а также собственную базу инвестпроектов за предыдущие периоды.

Краснодарский край лидирует по масштабам

В региональном разрезе первое место по объёму жилищного строительства принадлежит Кубани. Здесь общий объём вложений в крупные жилые комплексы, вошедшие в рэнкинг, составил 634 млрд рублей, что на 20% больше, чем в прошлом году (см. таблицу 1). При этом количество проектов сократилось с 26 до 21 — некоторые проекты были завершены, а какие-то вытеснены из рэнкинга другими, более крупными. По занимаемой доле в общем объёме инвестиций рэнкинга Краснодарский край сократил своё присутствие с 56 % до 50%

Таблица 1. 50 крупнейших крупнейших инвестпроектов в сфере жилищного строительства ЮФО в 2025 году

По площади строящегося жилья Краснодарский край также опережает остальные регионы ЮФО. Так, по данным «Дом.РФ» на начало июля 2025 года, в регионе возводится 7,4 млн кв. м жилой площади. По этому показателю край уступает только Москве и Московской области, где, для сравнения, строится 17 млн и 8 млн кв. м жилья соответственно.

В рамках самого региона ведущее место занимает Краснодар, на который приходится 5 млн кв. метров, что сопоставимо по масштабам строительства с Петербургом. Более скромные показатели у Новороссийска (753 тысячи кв. м строящегося жилья), Анапы (626 тысяч кв. м) и Сочи (484 тысячи кв. м). Среди застройщиков в Краснодарском крае два ярко выраженных лидера — ГК «Точно» и ГК Dogma, которые на текущий момент возводят по 1,7 млн и 1,6 млн кв. м жилья соответственно.

Федеральная девелоперская компания Dogma реализует самый крупный, как по объёму инвестиций, так и по площади, жилищный проект Краснодарского края, а также и всего юга страны, — строительство микрорайона «Самолёт» на северо-западе Краснодара, в районе Западного обхода (см. таблицу 1). Инфраструктура включает четыре школы на 5,5 тысячи учащихся, 9 детских садов на 2,5 тысячи детей, бульвар протяжённостью 1,6 км с зонами отдыха и развлечений, а также крупнейший на юге России храм. Общая стоимость проекта, согласно данным департамента развития бизнеса и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края, составляет 190 млрд рублей. Строительство микрорайона было начато в 2019 году, его завершение планируется на 2033 год. Согласно данным портала ЕРЗ.РФ (Единый ресурс застройщиков), из планируемых в микрорайоне «Самолёт» 1,4 млн кв. м жилой площади уже сдано 910 тыс. кв. м.

ЖК «Первое место», который ГК «Точно» реализует в микрорайоне Новознаменский, в северо-восточной части Краснодара, — второй по масштабу проект Краснодарского края. Он представляет собой комплекс комфорт-класса площадью более 71 гектара из 18 кварталов. В микрорайоне запланированы 6 детских садов, 2 школы, поликлиники, спортивные площадки, кафе и рестораны, салоны красоты, многоуровневый паркинг. Проект рассчитан до 2030 года. Заявленный объём инвестиций — 87,4 млрд рублей.

Отрыв первых двух проектов в десятке крупнейших очень существенный.

Помимо областного центра, крупные проекты в жилищном строительстве реализуются и в других городах. Так, в Новороссийске продолжается комплексное развитие территории «Южный парк», включающее в себя строительство 191 тысячи кв. м жилья, православного храма, школы на 1750 мест, детских садов общей вместимостью 650 мест, двух скверов общей площадью 4,5 гектара, поликлиники, 43 тысяч кв. м коммерческих площадей. Инвестиции в жилой район составят 20,2 млрд рублей, завершить проект планируется в 2027 году. В качестве застройщика выступает ООО «СЗ "НСК-Групп"».

В этом году на Петербургском международном экономическом форуме было подписано соглашение о строительстве нового микрорайона «Порто-Ново» на площади 14,5 гектара в Приморском районе Новороссийска. На реализацию этого проекта ГК Dogma планирует выделить почти 17 млрд рублей. На территории возведут десять домов высотой от 10 до 19 этажей, физкультурно-оздоровительный комплекс, социальные объекты и торговую аллею.

В основном проекты, вошедшие в рэнкинг, предполагают строительство жилых комплексов комфорт-класса, иногда встречаются эконом и бизнес-класс. Одним из крупнейших кубанских представителей бизнес-класса в рэнкинге стал ЖК «Патрики» от ГК «Точно», расположенный в Краснодаре на месте бывшего завода «Краснодарсельмаш». Он включает десять корпусов с квартирами от одно до четырёхкомнатных, а также пентхаусами, площадью до 235 кв. м. Завершение строительства запланировано до конца 2028 года. Общий объём инвестиций составит 10 млрд рублей.

За прошедший год в Краснодарском крае было завершено строительство нескольких комплексов. Сданы ЖК «Небо» и «Спортивная деревня» в Краснодаре, микрорайон «Летний» в Сочи.

Лидер по динамике роста

Ростовская область в этом году вышла на второе место, обогнав Крым. Она занимает примерно четверть от общего объёма инвестиций в рэнкинге — 326 млрд рублей. По сравнению с прошлым годом объём вложений в ЖК вырос в два раза. Количество проектов составило 13 (см. таблицу 1).

По площади возводимого жилья Ростовская область также занимает второе место после Краснодарского края. Согласно статистике от «Дом.РФ», на начало июля 2025 года в донском регионе строится 4,4 млн кв. м жилья, из них 3,2 млн кв. м приходится на Ростов-на-Дону, в Аксае возводится 596 тысяч кв. м жилой площади, в Батайске — 182 тысячи кв. м. При этом в так называемых «вторых» городах здесь строят гораздо меньше, чем на Кубани — например, на Таганрог, Шахты и Азов суммарно приходится 85 тысяч кв. м.

Скачок в общей стоимости произошёл благодаря двум новым проектам. Крупнейший из них находится на второй позиции в рэнкинге: это строительство жилого микрорайона в левобережной части Ростова-на-Дону от ГК «Самолёт», реализацию которого наметили на 2024-2042 годы. Группа «Самолёт» намерена инвестировать более 101 млрд рублей в строительство около 17,9 тысячи квартир общей площадью 650 тысяч кв. м со всей необходимой инфраструктурой, которая включает три детских сада на 940 мест, школу на 2450 обучающихся, поликлинику на 400 посещений, пункт полиции, пожарную часть, храм, парк и сквер. Соглашение о строительстве было подписано на ПМЭФ-2024. Поскольку микрорайон будет располагаться в пойме Дона, некоторые эксперты опасаются, что его возведение может привести к негативным последствиям для экологии, о чем подробно писал «Эксперт Юг».

Второй новый проект заявлен ГК «Точно». В конце 2024 года группа анонсировала строительство жилого комплекса «Столицыно» в Аксае. Это первый для федерального девелопера проект в Ростовской области. ЖК рассчитан на 30 тысяч жителей, предполагает строительство 18 домов переменной этажности класса «бизнес» и «комфорт плюс». Комплекс будет разделен на четыре квартала: Северный, Западный, Южный и Восточный. Они представляют четыре региона России — каждый со своим колоритом, характером и визуальным исполнением. По центру комплекса расположится «Золотое кольцо» — прогулочный бульвар протяжённостью 1 км с амфитеатрами и фонтанами. Проектом предусмотрено и строительство крупного фитнес-центра. По информации, полученной от девелопера, суммарный объём инвестиций в проект составит 74 млрд рублей. Проект должен быть завершён до конца 2030 года.

Таблица 2. Региональная структура крупнейших инвестпроектов в сфере жилищного строительства ЮФО в 2025 году

Регион	Инвестиции в 2025 г., млн. руб.	Инвестиции в 2024 г., млн. руб.	Динамика 2025 г. к 2024 г., %	Доля в 2025 г., %	Доля в 2024 г., %	Количество проектов в 2025 г.	Количество проектов в 2024 г.
Краснодарский край	634 060	530 224	20	50	56	21	26
Ростовская область	326 285	149 408	118	26	16	13	12
Республика Крым	236 044	199 677	18	19	21	15	11
Волгоградская область	70 700	70 700	0	6	7	1	1
Итого	1267 089	950 009	33	100	100	50	50

Третье место по объёму инвестиций в Ростовской области занимает продолжающееся с 2012 года строительство жилого района «Суворовский» — масштабный проект «ВКБ-Новостройки», не имеющий аналогов не только в Ростове-на-Дону, но и на юге России. Площадь застройки 740 гектаров, заселено уже 82 многоэтажных дома. Согласно информации застройщика, в «Суворовском» уже построены две школы и четыре детсада, в сентябре 2025 года будут открыты ещё две школы на 1200 и 1600 мест, идёт строительство двух детских садов. ЖК «Суворовский» относится к проектам эконом-класса.

В Крыму начаты новые проекты

Информация об инвестиционных проектах, реализуемых на территории Республики Крым, а также об инвесторах, которые стоят за проектами, по большей части является закрытой. Мы использовали те данные, которые размещены на инвестиционном портале региона. Всего в рэнкинг вошло 15 проектов против 11 в прошлом году. Прирост инвестиций составил 18%, или 36 млрд рублей.

В Крыму за прошедший год появилось четыре новых проекта. Самый крупный из них — строительство многофункционального жилого комплекс бизнес-класса в Ялте стоимостью 10 млрд рублей. Анонсирован крупный инвестиционный проект в Джанкое, расположенном на севере Крыма на некотором удалении от моря. Общий объём инвестиций составит 6,4 млрд рублей. Предусмотрено строительство около 1,5 тысячи квартир общей площадью 70 тысяч кв. м, благоустройство территории, создание зелёных зон, парковок и строительство школы на 400 мест. Проект интересен тем, что для строительства выбрано нетипичное местоположение, ведь в основном инвестиционная активность в Крыму сконцентрирована в курортных районах или в столице республики.

По данным «Дом.РФ», в июле 2025 года в Крыму возводится 1,9 млн кв. м, из них в Симферополе — 399 тысяч кв. м, в Ялте — 286 тысяч кв. м, в Евпатории — 258 тысяч кв. м, в Алуште — 213 тысяч кв. м.

Общая стоимость реализуемых в Крыму проектов не так сильно отстаёт от Ростовской области (см. таблицу 1). Учитывая, что у Крыма огромный потенциал развития курортной недвижимости благодаря большой прибрежной территории, не исключено, что конкуренция между Доном и Крымом в ближайшие годы станет острой.