Сервисные апартаменты на Юге: доход высок, но риски — тоже

Сервисные апартаменты — это нечто среднее между обычными апартаментами и гостиницей. Они реализуются путем долевого строительства и остаются в собственности частных инвесторов, как в обычном многоквартирном доме. При этом управляющая компания обеспечивает гостиничный сервис и управляет доходом для собственника, а кроме того, эти объекты классифицируются как гостиничная недвижимость. Такой подход делает формат удобным для инвесторов: им не нужно заниматься поиском и заселением гостей, организовывать уборку и текущий ремонт, помнить о коммунальных платежах.

Что сейчас происходит на рынке сервисных апартаментов, какая у них доходность и срок окупаемости, а также на что обращать внимание при покупке — в материале «Эксперта Юг».

Рынок стабильно растет

С 2018 года сектор сервисных апартаментов в России стабильно растет. С 2021 по 2024 год число предложений увеличилось более чем на 70%, а к концу 2025-го оно достигнет 42–43 тыс. номеров, сообщила на форуме недвижимости «Движение» в Сочи Ольга Широкова, партнер NF Group:

«Сегодня объем рынка оценивается в 40 тысяч единиц. Он включает как сертифицированные, так и несертифицированные объекты. Около половины получили гостиничную классификацию и действительно предоставляют услуги, соответствующие формату. Это означает, что там есть сервис и инфраструктура», — подчеркнула Ольга Широкова.

Ольга Широкова: «Объем рынка сервисных апартаментов оценивается в 40 тысяч единиц. Около половины получили гостиничную классификацию и предоставляют услуги, соответствующие формату». Фото: пресс-центр форума недвижимости «Движение»

«Сегмент апарт-отелей с сервисными функциями и доверительным управлением стал особенно популярным среди девелоперов и покупателей недвижимости в последние пять лет. Сегодня на Юге России в стадии строительства находится почти 1,4 млн. кв. м таких объектов, с 2023 года их объем вырос почти в три раза. Помимо Черноморского побережья России, подобные проекты появляются и в горных курортах Северного Кавказа», — рассказал генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько.

По его словам, параллельно с ростом предложения увеличивался и спрос: в 2024 году на юге России продано 6,5 тыс. апартаментов в подобных проектах.

«За пять месяцев текущего года объем продаж составил 2 000 единиц, — добавил Илья Володько. — По итогам года число сделок, вероятно, сократится на 10-15% по сравнению с предыдущим. Высокие ставки по ипотечным кредитам и привлекательность банковских депозитов отразились и на рынке курортной недвижимости, но глубина падения спроса здесь существенно ниже, чем на традиционном рынке жилой недвижимости».

Илья Володько: «В 2024 году на юге России продано 6,5 тыс. сервисных апартаментов, за пять месяцев 2025 года объем продаж составил 2 000 единиц». Фото предоставлено собеседником

Данные MACON показывают, что в остатках апарт-отелей на сегодняшний день числятся 18 тыс. апартаментов, при текущем уровне спроса они могут быть реализованы за 2,8 года. Этот показатель немного ниже, чем аналогичный на рынке жилой недвижимости (около 3,1 года), что свидетельствует об относительном балансе спроса и предложения.

Заместитель генерального директора De Luxe курорта «Лучи» в Анапе Ольга Нарт уточнила, что рынок сервисных апартаментов в России существенно различается по регионам:

«В Санкт-Петербурге данный сегмент уже давно воспринимается как традиционный формат городской недвижимости с элементами гостиничного сервиса. В то же время на юге России наблюдается иной вектор развития — здесь активно формируется рынок, в котором доминируют не столько классические сервисные апартаменты, сколько полноценные отельные комплексы под управлением профессиональных операторов».

Сегмент апарт-отелей начал активно развиваться с Сочи, где уже к 2024 году рынок был достаточно насыщенным. Самый популярный город-курорт России остается в лидерах и сейчас, хотя объемы продаж и несколько снизились.

«Рынок Сочи оказался сильно перегрет: это связано с тем, что цены росли очень активно, а уровень спроса резко упал и продолжает снижаться, — сказал заместитель генерального директора ГК «Самсон» Денис Сериков. — Поскольку рынок в сочинском кластере резко качнулся в сторону профицита предложения, мы видим, что новые проекты с качественными концепциями и хорошим продуктом стартуют с ценами на 30-40% дешевле, чем это было даже год назад. В анапском кластере пока соблюдается баланс спроса и предложения. Если рассматривать альтернативные локации на Кавказе, то нужно сказать, что цены на лоты курорта «Архыз» за год выросли более, чем на 30%, а объем продаж увеличился на 12%. Можно говорить о том, что рынок находится в фазе роста, интерес к локации сохраняется высоким».

Денис Сериков: «Рынок в сочинском кластере качнулся в сторону профицита предложения, новые проекты стартуют с ценами на 30-40% дешевле, чем год назад. Фото предоставлено собеседником

Позднее тренд стал распространяться на другие черноморские курорты. В частности, активный прирост апарт-отелей произошел в Анапе и в Крыму.

«По данным нашего совместного исследования с компанией MACON, число сделок с недвижимостью в Крыму за год выросло в два раза. Основной их объем приходится на апарт-отели. Сейчас на южных курортах России строится 1,3 млн кв. м апарт-отелей: из них 30% расположены в Сочи, 25% — в Анапе, 20% — в Евпатории, 14% — в Ялте и Алуште. Остальной объем распределен между более мелкими курортными зонами», — рассказала руководитель отдела продаж Veren Group Мария Усачева.

В некурортных локациях Юга, даже в таких крупных городах как Краснодар и Ростов-на-Дону, рынок сервисных апартаментов находится в зачаточном состоянии. В отличие от Москвы, где их доля превышает 21% от суммарного объема гостиниц и сервисных апартаментов (исследование компании Nikoliers). 

Доход зависит от локации

В зависимости от локации, формата и уровня спроса доходность сервисных апартаментов может варьироваться, считают эксперты. Но обычно она выше, чем у обычных апартаментов или квартир, которые сдаются в аренду.

«Средняя доходность составляет около 12% годовых — значительно выше, чем при сдаче обычных квартир (около 5%), где собственник сам несет расходы на содержание и рискует простоями, — сказала Ольга Нарт. — Номера в отелях под управлением профессиональных операторов обеспечивают доходность — от 15–20% годовых, а в премиальном сегменте или топовых локациях — еще выше. Это связано с полноценным гостиничным сервисом, который получают гости: доступ к ресторанам, спа, конференц-залам, детским комнатам и другим услугам, увеличивающим средний чек и загрузку».

Денис Сериков из ГК «Самсон» и здесь уверен, что срок окупаемости и годовой доход сильно зависят от локации: турпотока, количества проектов, насыщенности рынка:

«Если говорить про стремительно развивающиеся молодые курорты, годовой доход с учетом капитализации может доходить до 20%, (из них 10,5% — только доход от аренды), а сроки окупаемости будут составлять 8-10 лет. Это хороший сценарий. Для перегретых локаций типа Сочи цифры будут не такие привлекательные. Республика Крым является привлекательным регионом для инвестиций в перспективе, то есть после улучшения геополитической обстановки. Инвесторы, которые сейчас заходят в проекты на ранних стадиях, в перспективе могут получить повышенную прибыль, но пока же инвестиции здесь сопряжены с серьезными рисками».

Без прописки, но с налогами

При всех преимуществах сервисных апартаментов, у этого сегмента есть и слабые места. Самое очевидное — юридический статус. Затем — более высокие налоги и коммунальные платежи.

«Апартаменты относятся к нежилому фонду, в них нельзя зарегистрироваться по месту жительства, нельзя получить налоговый вычет, а при банкротстве застройщика покупатели не имеют таких же прав, как дольщики жилых проектов: они могут предъявлять денежные требования, но возврат средств не гарантирован, — предостерегает соучредитель Kronung Group Филипп Шраге. — Только в Москве за 2013–2020 годы было заморожено около 40 апарт-проектов. Кроме того, налоги выше: ставка налога на имущество может составлять от 0,5 до 2 % в год. Есть также риск сезонности доходов, особенно в туристических регионах: в межсезонье заполняемость падает, прибыль снижается».

Илья Володько из консалтинговой компании MACON призывает реально оценивать возможную доходность объекта и не покупаться на красивые обещания девелопера, так как реальная доходность инвестирования в подобные объекты составляет 7-9% годовых.

«Одной из существующих проблем на рынке апарт-отелей являются неоправданно завышенные показатели планируемой доходности, заявляемые девелоперами объектов. Часто она превышает 12-14%, а зачастую обещания продавцов могут быть выше 18-20%. Подобные показатели труднодостижимы, поэтому следует внимательно подходить к их оценке, — предупреждает эксперт.

Однако добавляет, что в период макроэкономической стабильности средняя ставка по депозитам в России не превышает 4%, поэтому в долгосрочной перспективе покупка сервисных апартаментов является оправданной.

Проверка на честность

Чтобы получить стабильно высокий доход и минимизировать риски, необходимо ответственно подойти к выбору сервисных апартаментов, особое внимание обращая на выбор локации и управляющей компании.

«Ключевой критерий — востребованная локация с устойчивым туристическим потоком. Перспективны также локации с недостаточным предложением качественных объектов при высоком спросе, — подчеркивает Ольга Нарт. — Критически важен выбор управляющей компании (отельного оператора): ее бренд, опыт успешного управления отелями и размер клиентской базы напрямую влияют на привлекательность объекта для туристов и его заполняемость».

Ольга Нарт: «Ключевой критерий выбора — востребованная локация с устойчивым туристическим потоком». Фото предоставлено собеседницей

Оценить добросовестность застройщика можно при помощи доступных инструментов: сервисов проверки контрагентов, а также проанализировав документы из открытого доступа.

«Обращайте внимание на наличие эскроу-счетов у девелопера, их отсутствие может означать повышенный риск. — советует Филипп Шраге. — Изучите условия договора с управляющей компанией: кто платит, как начисляется доход, что входит в обслуживание. Услуги оператора оплачиваются отдельно и могут быть как фиксированными, так и процентными».

В целом эксперты сходятся во мнении, что сервисные апартаменты в России — интересный и динамично развивающийся сегмент, но подходить к покупке стоит как к инвестиционному проекту: с трезвой оценкой доходности, юридических особенностей и уровня риска.

«Важным фактором успешной инвестиции является выбор проекта под управлением профессионального сервисного оператора. По сути, вы покупаете готовый бизнес, который приносит доход без вашего участия. С помощью профессиональной управляющей компании вы получаете чистый гарантированный пассивный доход. Такие компании берут на себя всю операционную деятельность, в том числе маркетинг и обеспечение заполняемости апартаментов и гостиниц, а вы можете отслеживать эффективность их работы через ежеквартальные отчеты, — уточнил замгенерального директора ГК «Самсон» Денис Сериков. — В любом случае, принимая решение о покупке сервисных апартаментов, нужно изучить рынок, локацию, перспективы ее развития и востребованность со стороны туристов, оценить опыт управляющей компании и заходить только в устойчивые проекты с финансированием от крупных банков».