Помогут, но не решат проблему: что говорят девелоперы о новых мерах поддержки строительного сектора

Премьер-министр Михаил Мишустин дал ведомствам ряд поручений о проработке новых мер поддержки строительной отрасли. Минстрой, Минэкономики и «Дом.РФ» должны проанализировать риски в жилищном строительстве и к 1 декабря подготовить «комплексный доклад» по управлению ими. Власти намерены разработать план технологического развития отрасли до 2030 года — с учетом цифровизации и повышения производительности труда, сообщает «Коммерсант».

Правительство задумалось о мерах поддержки на фоне продолжающейся стагнации рынка. По данным ЕИСЖС, объем ввода жилья в России с января по октябрь 2025 года упал на 5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, до 83,5 тыс. кв. метров.

В Ростовской области показатель распроданности по итогам октября составил 23%

, год назад в октябре 2024 года он достигал 32%. В Краснодарском крае цифры еще ниже. Индикатор распроданности в октябре опустился до 19% против 24% годом ранее.

Среди предлагаемых мер поддержки — корректировка налоговой политики для строителей и стимулирование спроса за счет работников промышленности.

Предприятие помогает сотрудникам с жильем, а государство предприятию

Минфин, Минстрой и Минпромторг разрабатывают предложение о компенсации расходов промпредприятий по субсидированию ставок по ипотеке своим работникам или расходов по строительству жилья для них. Кроме того, власти рассматривают возможность дать регионам право предоставлять дополнительные налоговые вычеты на покупку жилья работникам промышленности, участвующим в таких программах.

По словам коммерческого директора ГК «Точно» Михаила Федорова, на промышленных предприятиях России сегодня занято не менее 10 миллионов человек, предоставление льгот на приобретение жилья этим категориям работников через субсидирование ипотечных ставок или участие предприятий в строительстве жилья для персонала может стать эффективным инструментом стимулирования целевого спроса, считает девелопер.

Программа может помочь улучшить жилищные условия 10 млн человек, считает Михаил Федоров // Фото: Фото: пресс-служба ГК «Точно»

«Такая программа будет иметь мультипликативный эффект. С одной стороны, работники смогут улучшить свои жилье с помощью привлекательных условий и приобрести квартиры в современных жилых комплексах с качественной инфраструктурой. С другой — предприятия получат дополнительный инструмент для удержания кадров и укрепления своего HR-бренда», — отмечает Михаил Федоров.

Коммерческий директор «СК10» Валерий Чайка считает, что появление новых льготных программ и категорий граждан, которым они доступны, положительно повлияет на доступность жилья. Программа может стать успешной, если ее условия будут выполнимыми, а объем финансирования достаточным.

«Доля ипотечных сделок в «СК10» сегодня составляет порядка 80%. И практически все они — по семейной ипотеке. Поэтому появление новых льготных программ и расширение категорий граждан, кому они доступны, положительно скажется на доступности жилья и рынке недвижимости в целом. Однако эффективность программы будет напрямую зависеть от деталей реализации: объема выделяемого финансирования, сложности получения компенсаций предприятиями и того, какие работники смогут претендовать на льготы», — заявил Валерий Чайка.

Пойдут ли сотрудники промышленности за льготной ипотекой

Руководитель федеральной программы «Семейный капитал», эксперт по инвестициям Евгений Ткачев скептично относится к предлагаемой мере.

«Вопрос, кому больше поможет эта антикризисная мера, строительной отрасли или промышленникам. Наверняка, по условиям программы, нужно будет лет 10 отработать на предприятии, чтобы получить квартиру в собственность, или оставаться там работать, пока не выплатишь ипотеку, чтобы предприятие продолжало субсидировать часть займов. Насколько сегодня люди массово готовы идти работать на завод на долгие годы ради участия в этой программе?»

Насколько популярной и массовой станет программа, оценить сложно, отмечает Евгений Ткачев // Фото: «Эксперт Юг»

По словам эксперта, практика напоминает программу «Норильского никеля», которая действовала в начале десятых годов. Компания участвовала в строительстве жилых помещений, приобретала готовые квартиры и предоставляла своим работникам на условиях коммерческого найма и софинансирования. До половины стоимости квартиры оплачивала компания, остальную часть выплачивал работник равными ежемесячными платежами в течение 10 лет работы на предприятии. По истечении срока найма жилья предприятие выплачивало работнику материальную помощь в размере, достаточном для выкупа квартиры с учетом НДФЛ. Жилье оформлялось в собственность работника по завершении его участия в программе.

Похожая практика, когда предприятия строят дома для своих сотрудников, была и в СССР, однако тогда квартиры давали бесплатно, при условии работы на предприятии, отмечает эксперт.

Не менее важный вопрос, обязан ли будет сотрудник промышленности покупать квартиру в том регионе, где он работает, отмечает Евгений Ткачев. Большая часть промышленного сектора страны сосредоточена в Центральной России, в Сибири и на Урале, а не на Юге. В то же время именно

рынок Юга остается сегодня одним из наиболее привлекательных для инвестиций и покупки жилья

, в том числе для жителей отдаленных районов. Кроме того, в некоторых регионах Центральной России, Сибири, Урала, Севера, за исключением мегаполисов, крупных девелоперских проектов нет. Так, согласно данным агентства «РИА Новости», Нижний Тагил, Нижневартовск, Тольятти, Новокузнецк, Мурманск находятся в последней десятке рейтинга городов России по строительству жилья.

По словам Евгения Ткачева, такая мера могла бы работать на высококонкурентном рынке, где компании имеют большие ресурсы, заинтересованы в повышении своего авторитета и удержании сотрудников. В их числе могут быть, например, крупнейшие цифровые компании и гиганты IT сектора.

Девелоперам могут помочь сократить налоги

Среди налоговых мер, власти прорабатывают идею исчисления совокупного финансового результата группы компаний (в пределах одного региона), а также учета расходов на строительство объектов инфраструктуры при расчете налога на прибыль. Поясним, до введения механизма эскроу-счетов налог на прибыль рассчитывался по всем проектам застройщика. Если один проект давал прибыль, а другой убыток, такой вариант расчета был более выгоден для девелопера. После введения эскроу-счетов застройщик под каждый проект создает отдельное юрлицо и по каждому рассчитывает налог на прибыль. Это приводит к росту налогов при остром дефиците средств для спасения убыточного юрлица, пишет «Коммерсант». Сейчас власти изучают перспективы возвращения к предыдущему сценарию.

«До появления конкретных предложений сложно прогнозировать эффективность, но сама инициатива звучит перспективно», — заявил Валерий Чайка.

О том, что мера может быть полезной, говорит и Евгений Ткачев.

«Проблема «затоваренных складов» уже нависла на рынках недвижимости Ростова, Краснодара и Екатеринбурга. По некоторым проектам маржинальность нулевая, поэтому мера будет актуальной для девелоперов, у которых падают продажи. Она может сгладить негативный экономический эффект для экономики застройщиков».

Почему спрос на недвижимость не восстановиться

Предлагаемые меры могут оказать позитивное действие на состояние строительной отрасли, повысить инвестпривлекательность и стимулировать спрос, но кардинально не решат проблему, говорят, опрошенные девелоперы и эксперты.

«Реализация подобных точечных мер способна поддержать спрос на первичном рынке и расширить целевую аудиторию покупателей, что в перспективе может увеличить объем сделок до 10%. Если подобные меры будут реализованы, это даст бизнесу больше возможностей для долгосрочного планирования, особенно при реализации проектов, где значительная часть средств уходит на создание инженерной и социальной инфраструктуры. Это позволит повысить инвестиционную привлекательность проектов комплексного развития территорий и снизит финансовую нагрузку на застройщиков. Предлагаемые программы, безусловно, способны оказать локальное позитивное воздействие, но кардинально решить проблему снижения спроса они не смогут», — говорит Михаил Федоров.

Ключевым фактором, ограничивающим спрос на жилье, по-прежнему остается высокая ключевая ставка, которая напрямую влияет на стоимость ипотечного кредитования. Кроме того, завершение действия программ господдержки для широких категорий населения существенно сократило доступность ипотеки, подчеркивает коммерческий директор ГК «ТОЧНО».

С ним соглашается и коммерческий директор «СК10».

«Основной вызов для отрасли сегодня – высокая ключевая ставка, которая отражается как на покупателях (базовая ипотека), так и на застройщиках (проектное финансирование), а также ограниченный пул граждан, которым доступны льготные ипотечные программы. Озвученные инициативы, безусловно, позитивны, но пока нет полной информации о механизме их работы – прогнозировать эффективность крайне сложно», – отмечает Валерий Чайка.

По словам девелопера, наиболее важной и логичной мерой поддержки отрасли может стать адаптация льготных ипотечных программ под текущие реалии и создание новых.

«Помимо упомянутых инициатив Минфин рассматривает возможность введения дифференцированной ставки по семейной ипотеке, что может привести к падению спроса. Так, например, у нас основная масса наших клиентов – это семьи с одним ребенком. Для них ставка может вырасти с 6 до 12%, что для многих окажется неподъемной. Тем более в условиях высокой ставки базовой ипотеки».
Покупка квартиры остается недоступной для большинства семей и это главный барьер на рынке недвижимости, говорит Евгений Ткачев.

«При сегодняшней рыночной ставке и при нынешний ценах, квартира недоступна для большинства граждан. Плюс, рынок ушел в КРТ, которое дало слишком много добавочной стоимости. Ее платит покупатель, а он сегодня не то чтобы финансово готов это делать. На рынке нет покупателя. В текущих условиях он есть только тогда, когда государство субсидирует ставку. По большому счету, субсидирование ставки — это единственный выход. Но опять возникает вопрос, кто будет этот банкет оплачивать?».

По словам Евгения Ткачева, с 2020 по 2024 годы во время действия массовой льготной ипотеки граждане «накупили» достаточно большое количество жилья, что тоже влияет на снижение спроса сегодня. Эксперт отмечает,независимо от программ господдержки, застройщикам надо адаптироваться к тому, что былого спроса в ближайшие годы не будет.