От хаотичной застройки к комплексному подходу: какие вызовы ставит перед Ростовом КРТ

Ростовская область — один из первых регионов России, где принято законодательство для реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ). В 2024-2025 годах доля таких проектов в регионе выросла с 16% до 88%, а сам объём комплексного строительства увеличился в 5,5 раза.

Для создания качественной городской среды необходимо выходить на более высокий уровень градостроительного планирования через создание мастер-плана ростовской агломерации, убеждены власти региона. Девелоперы отмечают, что применение механизма КРТ делает проекты более дорогими и может ставить застройщиков в неравные условия. Архитекторы же настаивают, что КРТ пока не до конца решает задачу формирования комфортного для жителей городского пространства.

О том, какие барьеры предстоит преодолевать игрокам и регуляторам жилищного рынка Ростовской области в ближайшие годы, эксперты говорили на круглом столе «Взлет комплексной застройки: новые условия для Ростовской области», организованном «Экспертом Юг». Партнёрами мероприятия выступили ГК «Точно», Сбер, МТС.

Системные вызовы новой застройки

Пока каждый отдельный проект КРТ создаёт современную среду по принципу пятнадцатиминутной доступности, их совокупность выявляет проблемы агломерационного уровня. Ключевой вопрос — связность новых районов между собой и с городом, уверены эксперты.

В Ростовской области по стандартам КРТ уже введено в эксплуатацию 300 тыс. кв.м жилья, сообщил Геннадий Ивашин // Фото: Эксперт Юг

Закон о регулировании отношений в сфере КРТ, делающий комплексное освоение обязательным условием застройки, принят в Ростовской области в 2025 году. Это стало системным этапом трансформации строительного рынка региона, замещая точечную застройку, которая являлась огромной проблемой Ростова, считает директор проектов ГК «Точно» в Ростове-на-Дону Геннадий Ивашин.

«Рост доли проектов КРТ очевиден. За 2025 год их доля выросла с 18% до 88%, то есть на 70%. Прогноз на 2026 год — достижение уровня 90%. В рамках механизмов КРТ в регионе уже введено 300 тыс. кв. м жилья, что соответствует 10% от общего объёма проектов КРТ в России. По данному показателю Ростовская область занимает лидирующие позиции среди субъектов РФ.
Проекты КРТ формируют новые инвестиционные потоки, стимулируют развитие партнёрств и способствуют комплексному социально-экономическому развитию территорий. География реализации расширяется за пределы Ростова-на-Дону, формируя новые центры роста в Аксайском районе, Батайске и Мясниковском районе. Развитие осуществляется в логике полицентричной агломерации с акцентом на транспортную доступность, формирование рабочих мест и создание самостоятельной инфраструктуры», — рассказал директор проекта Ивашин.

В качестве примеров комплексного развития территорий Ивашин упомянул первый в Ростовской области проект освоения территории старого аэропорта в Ростове-на-Дону, а также собственный проект ГК «Точно» ЖК «Столицыно» в Аксае. Микрорайон рассчитан на 22 тыс. человек, здесь запланировано строительство школы, двух детсадов, коммерческой инфраструктуры и парковых зон.

Игорь Далаксакуашвили считает, что для поддержки и реализации проектов КРТ необходим мастер-план Ростовской агломерации // Фото: Эксперт Юг 

«Проект «Точно», как и другие в этом районе (их около семи на разных стадиях), сам по себе прекрасен. Но каждый проект — это «остров». В городе Аксае сейчас живёт 42–43 тыс. человек. Только в этих семи проектах планируется разместить порядка 200 тыс. жителей. То есть население вырастет кратно. Аксай — компактный, цельный город со своей больницей, парком, школой искусств. А что будет с новой большой территорией? Каждый блок прекрасен сам по себе, но вместе они пока не связаны в единое целое», — сказал заместитель генерального директора «Региональной корпорации развития» Игорь Далаксакуашвили.

По мнению эксперта, в масштабах всей этой застройки должны появиться объекты городского значения. Решением стал бы мастер-план территории.

Мастер-план первоначально должен быть принят на федеральном уровне, напомнил заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития — главный архитектор Ростовской области Григорий Алексеев-Малахов. Пока же необходимо разрабатывать локальные, «девелоперские» мастер-планы для отдельных территорий с несколькими площадками КРТ. Помимо этого, главный архитектор отметил еще ряд вызовов, стоящих перед властями и застройщиками.

«Существующий транспортный каркас ростовской агломерации в зонах развития может не выдержать будущей нагрузки. Он должен быть проработан на всех уровнях с реалистичным таймингом. Важно и формирование единого инженерного каркаса, потому что пока каждая площадка КРТ обеспечивает себя сама. Если так продолжится и дальше, система зайдет в тупик. Кроме того, объекты общегородского назначения должны распределяться дисперсно, но в одной системе. Необходимо формировать рекреационный каркас как взаимосвязанную систему, а не отдельные скверы», — обозначил Алексеев-Малахов.

Поделиться

Немаловажным фактором для развития агломераций остается цифровизация жилья, Александ Сидорик уточнил, что в прошлом году в регионе количество установленных IoT-счётчиков выросло в 6 раз, системы умного дома — в 5 раз // Фото: Эксперт Юг

В последние несколько лет наблюдается значительный вынос городского функционала в города-спутники, что и формирует агломерацию. Чтобы изначально пространства были комфортны для населения важно обеспечить будущих жильцов цифровой инфраструктурой. Например, усилить сигнал мобильных сетей и провести интернет, которые потом станут фундаментом для дальнейшей оцифровки нового ЖК или района, подчеркнул директор департамента по работе с корпоративными клиентами МТС в Ростовской области Александр Сидорик.

«Цифровая инфраструктура также пригодится для застройщика, даже на самых ранних этапах стройки. К примеру, при установке умных систем на объекте можно мониторить инженерные системы здания, контролировать безопасность на стройплощадке и даже предсказывать развитие района на основе больших данных. В целом, цифровизация жилья в регионе растёт: к примеру, в 2025 году в Ростовской области количество IoT-счётчиков выросло в 6 раз, системы умного дома — в 5 раз. Поэтому так важно учитывать и эту часть работы в развитии новых районов», — уточнил Сидорик.

Все эти вызовы указывают на то, что инструменты КРТ необходимы, но пока недостаточны для гармоничного развития агломерации. В то же время девелоперы отмечают ряд сложностей в реализации комплексного подхода.

Как девелоперы оценивают экономику КРТ

Острым вопросом для бизнеса становится экономическая целесообразность работы по новым правилам. Высокая стоимость денег и необходимость финансирования инфраструктуры серьёзно давят на финансовые модели, отмечают эксперты.

Соцобъекты и общественные пространства для девелоперов — затраты, не приносящие быстрой прибыли. Возникает соблазн минимизировать количество таких объектов, уверен генеральный директор архитектурного бюро ООО «АБ Мастерплан», член совета Гильдии архитекторов Ростова-на-Дону Андрей Вырва.

«Девелоперы пытаются строить по нижней границе норм, использовать дешёвые материалы, размещать соцобъекты на неудобных участках. В итоге часто получается жильё повышенной плотности с формально приложенной инфраструктурой. Главным критерием становится максимальная прибыль с гектара, а качество среды страдает», — сказал Вырва.

Николай Павленко отметил, что в Ростовской области отсутствует баланс между силой бизнеса и управлением // Фото: Эксперт Юг

Однако сегодня, по словам представителей строительных компаний, вопрос скорее в том, будет ли вообще прибыль. При реализации проекта КРТ договариваются три стороны: девелопер, власть и банк. И девелоперу важно уложиться во все требования, что приводит к росту стоимости квадратного метра, подчеркнул исполнительный директор департамента генерального проектирования «Страна Девелопмент» Дмитрий Павленко.

«Инструмент новый, а проблема старая. Были генпланы, комплексные программы, нацпроекты для софинансирования, были КРЗТ, реновация. Проблема не в инструменте, а в его применении. Чего нет в Ростовской области? Баланса между силой бизнеса и управлением», — пояснил Павленко.

Банкам важна устойчивость финансовых моделей проектов КРТ, которую можно достичь за счет распределения социальной нагрузки по ходу реализации, считает Илья Устинов // Фото: Эксперт Юг

Около 75% заявленных к реализации проектов в Ростовской области сегодня финансируется при участии Сбербанка. Существенный рост объёмов пришёлся на последние два года: если в январе 2024-го было заявлено 3 млн кв. м жилья, то к январю 2026-го — уже 4,7 млн кв. м, подчеркнул исполнительный директор — начальник отдела по работе с корпоративными клиентами финансирования недвижимости Ростовского отделения Сбербанка Илья Устинов.

«Как банк мы поддерживаем курс на КРТ, видим в нём перспективы для развития и получения более качественного продукта. Но ключевая составляющая любого проекта — его экономика. Если все социальные обязательства возлагаются на первый этап крупного проекта, это максимально отягощает финансовую модель и может сделать проект нереализуемым. Застройщик может его отложить или вовсе отказаться от площадки. Для нас важна устойчивость финансовых моделей. Мы ожидаем более гибких подходов и выстраивания этапности, когда социальная нагрузка распределяется по ходу реализации проекта, после получения прибыли с предыдущих очередей», — подчеркнул Устинов.

Дмитрий Яценко обратил внимание на то, что в конце прошлого года власти Ростовской области выдали разрешений на строительство около 4 млн кв. м по старым правилам (без КРТ) — на 10 лет вперёд, и этот момент тоже становится вызовом для девелоперов, занимающихся комплексной застройкой // Фото: Эксперт Юг

Девелоперы находятся в жёсткой среде: ключевая ставка около 16% уже полтора года, что делает деньги очень дорогими, напомнил директор кластера «Юг» группы «Самолет» Дмитрий Яценко. К тому же, строители реализующие КРТ, не всегда в равных условиях на рынке.

«В конце прошлого года власти Ростовской области выдали разрешений на строительство около 4 млн кв. м по старым правилам (без КРТ). При этом Ростов-на-Дону вводит около 400 тыс. кв. м в год. Получается, разрешений выдано на 10 лет вперёд. С одной стороны — застройщики с этими разрешениями, которые ничего и никому не должны. С другой — девелоперы, входящие в КРТ с полным социальным пакетом. Как регулировать этот процесс, когда одни могут продавать жильё без учёта затрат на социалку, а другие — нет? Клиент голосует рублём и пойдёт туда, где дешевле», — пояснил Яценко.

Генеральный директор ГК «Вертикаль-Инвест» Николай Катанян отметил еще одну тенденцию: КРТ в долгосрочной перспективе изменит структуру жилищного рынка.

«Единые требования к инфраструктуре, фасадам ставят на один уровень эконом- и комфорт-класс. Расходы на детские сады и широкие улицы повышают себестоимость, и строить эконом-жильё становится невыгодно. Но оно необходимо тем, кто хочет улучшить условия, но не может купить комфорт», — подчеркнул Катанян.

Забытая периферия и ветхое ядро

Несмотря на то, что правила КРТ закладывают фундамент комфортной городской среды для Ростова-на-Дону, решить проблему более отдаленных районов области с помощью этого механизма пока не удается, отметил директор ООО Научно-проектная организация «Южный градостроительный центр» Сергей Трухачёв.

«Регион развивается по модели демографического насоса, когда активное трудоспособное население высасывается в Ростовскую агломерацию, а вокруг постепенно всё пустеет. Но есть и живые, активно развивающиеся города, районы, где ведётся жилищное строительство. Там зачастую комплексное развитие территории вызывает неприятие, потому что идти на такие расходы застройщик неспособен», — разъяснил Трухачев.



Вопрос проблемных районов с ветхой инфраструктурой актуален и для исторического центра Ростова-на-Дону, отметил главный архитектор области Григорий Алексеев-Малахов: «Нужно развивать не только новые территории, но и ядро — историческую часть Ростова — через механизм развития застроенных территорий (РЗТ) который сегодня встроился в механизм КРТ. Тогда процесс будет полноценным», — отметил Алексеев-Малахов. 

Член экспертной комиссии при министерстве строительства Ростовской области по регулированию архитектурно-градостроительного облика, член правления ростовского отделения Союза архитекторов России Александр Ломтев отметил, что для достижения наилучшего результата в реализации подхода КРТ необходимы законодательные инструменты, учитывающие прошлый опыт.

«Изначально механизм КРТ декларировался как инструмент для депрессивных, неэффективно используемых территорий и промышленных районов. Нужно предусмотреть, чтобы в будущем функциональное назначение земель не менялось. Иначе вместо детских садов мы получим плотную застройку с высотками-«свечками». Не хотелось бы, чтобы механизм, созданный для борьбы с депрессивными территориями, послужил одной из причин их формирования», — резюмировал Ломтев.