От «Авроры» до «Утюга»: топ-7 знаковых реконструкций и долгостроев Юга и Северного Кавказа

Основными причинами, по которым крупные объекты в регионах на долгие годы превращаются в долгострои или находятся в стадии реконструкции, как правило, являются проблемы с финансированием, длительные судебные тяжбы властей с собственниками зданий и пробелы в действующих нормативно-правовых актах.

«Эксперт Юг» выбрал семь наиболее известных объектов ЮФО и СКФО, которые сегодня возвращают к жизни. В список попали здания в Ростовской области, Краснодарском крае, Крыму, Адыгее и Карачаево-Черкесии.

Кинотеатр «Россия» в Ростове

Последний фильм на панорамном экране некогда ведущего кинотеатра донской столицы был показан в конце 90-х годов прошлого века. Объект в парке им. М. Горького был закрыт из-за нерентабельности. Власти пытались приспособить большой зал для проведения различных массовых мероприятий.

Так когда-то выглядел кинотеатр "Ростов". Сегодня территория фактически превратилась в руины // Фото: Telegram-канал Юрия Слюсаря
 
Попутно стало известно, что здание исчезло из перечня объектов культурного наследия, которым являлось прежде. К этому, не в последнюю очередь, привели бюрократические проволочки. Об этом в комментарии «Эксперту Юг» заявил член Союза архитекторов России Александр Ломтев.

«Нормативно-правовая база в области реставрации и приспособления объектов культурного наследия на текущий момент обладает множеством пробелов и нуждается в конкретизации, избавления от терминов приводящих к правовой неопределенности. Недавние изменения в ФЗ-73 хоть и конкретизировали некоторые определения, но и добавили новых «лазеек» для злоупотреблений», — посетовал эксперт.

Позднее муниципальные власти объявили конкурс на реконструкцию объекта. Его победителем стало ООО «Ростдонавтовокзал», которое взяло на себя обязанности инвестора. Для реализации проекта было создано ПАО «Киноконцертный комплекс «Русь». Долю в размере 75% в нем получил «Ростдонавтовокзал», еще 25% – департамент имущественно-земельных отношений администрации Ростова.

В 2024 году областной комитет по охране объектов культурного наследия выиграл суд, который обязал собственника здания провести реконструкцию кинотеатра и восстановить его в историческом виде в течение четырех лет – до 2028 года.

«Судьба этого места долгие годы тревожит ростовчан. Поручил ведомствам вместе с собственником представить согласованное архитектурное и функциональное решение. Ключевое требование – соответствие оригинальному облику. Вплоть до сохранения исторической вывески», — подчеркивал ранее губернатор Ростовской области Юрия Слюсарь.

«Аврора» в Краснодаре

Построенное в 1967 году здание кинотеатра «Аврора» в Краснодаре, признанное памятником архитектуры регионального значения, было закрыто на реконструкцию в 2014 году. Вскоре администрация города начала судебный процесс с подрядчиком, который, по заявлениям властей, нарушил внутреннюю отделку и повредил конструкции здания. После судебных тяжб администрация Краснодара расторгла контракт с подрядчиком, а суд вернул объект в собственность города.

Позднее стало известно, что восстановлением исторического облика кинотеатра займется другой подрядчик — компания «Инвестстрой», которую связывают с бизнесменом Сергеем Галицким. Между властями города и компанией было заключено концессионное соглашение. В 2021 году проект реконструкции объекта оценили в 3 млрд рублей. В марте 2025 года он прошел государственную экспертизу.

Так в будущем должен выглядеть кинотеатр "Аврора" // Фото пресс-служба администрации Краснодара
 
В мае прошлого года было объявлено, что затянувшийся процесс реконструкции кинотеатра растянется еще как минимум на два года. Об этом на встрече с кубанскими журналистами заявил глава города Евгений Наумов.

По его словам, проект масштабных работ сейчас находится на финальной стадии согласования.

«Мы его презентуем, покажем в красках, что будет получено минимум через два года. Меньше по времени не будет, потому что проект очень амбициозный и красивый», — говорил Наумов.

К марту 2026 года официальной презентации проекта пока не проводилось.

Краснодарский государственный цирк

Здание Краснодарского государственного цирка, построенное в 1970 году, было закрыто на первую в истории реконструкцию в начале 2023 года. Проект обновления объекта разработало ООО «Архитектурное наследие». Работы разбили на два этапа. Первый из них, стоимостью 17,3 млн рублей, проводила компания ООО «Арагацстрой» из Кургана. Подрядная организация должна была выполнить демонтаж чаши, разбор мощения и вывоз старых инженерных коммуникаций. Однако у властей региона возникли претензии к качеству выполнения работ и летом 2025 года контракт с компанией был расторгнут.

Краснодарский государственный цирк был закрыт на реконструкцию в 2023 год // Фото: пресс-службы администрации Краснодара

Позднее стало известно, что строительно-монтажные работы в здании возобновятся не раньше 2027 года. Об это со ссылкой на департамент строительства Кубани сообщал «РБК Краснодар». Согласно предварительным оценкам, стоимость второго этапа реконструкции объекта превысит 7,3 млрд рублей. Завершение работ перенесли на 2029 год.

Бассейн в Майкопе

Самый «молодой» из перечисленных объектов – открытый бассейн в парке имени Горького в столице Адыгеи Майкопе. Объект считается самым большим плавательным бассейном открытого типа в Европе. Его длина составляет 450 метров, ширина – 80 метров. О его реконструкции было объявлено в 2023 году. В ноябре 2025 года завершился ее первый этап. На его проведение Адыгея получила из федерального бюджета 450 млн рублей.

По словам мэра города Геннадия Митрофанова, в ходе работ было демонтировано старое изношенное покрытие чаши бассейна, проведено укрепление грунта и откосов; выполнено масштабное устройство порядка 600 буронабивных свай, проложены инженерные коммуникации, необходимые для будущего благоустройства территории.

«Мы последовательно идем к тому, чтобы провести полное обновление чаши и прилегающей территории при сохранении основной функции бассейна. Концепция проекта реконструкции была разработана совместно со Сбером. Понимаю, завершения этого проекта ждут все майкопчане. И мы приложим все усилия, чтобы реализовать его в полном объёме, создав современную рекреацию для безопасного и комфортного отдыха на воде», – заявил Митрофанов.

Он добавил, что обновленный бассейн станет частью рекреационной зоны, объединяющей городской парк, набережную и лесопарк «Мэздах».

В феврале 2026 года глава Адыгеи Мурат Кумпилов сообщил, что проект второго этапа реконструкции объекта прошел государственную экспертизу. Стоимость его реализации оценили в 2,7 млрд рублей. При этом источники финансирования работ пока не определены.

«Будем обсуждать этот вопрос в правительстве РФ. В ближайшее время и со Сбером рассмотрим возможности дальнейшего финансирования проекта», – заявил глава региона.


Источники финансирования второго, наиболее масштабного этапа реконструкции бассейна, пока не определены // Фото телеграм-канал Мурата Кумпилова

Второй этап работ предусматривает устройство водоема с пляжной зоной строительство каскадного фонтана, пешеходного моста, лестниц, а также благоустройство и озеленение территории. Как подтвердили «Эксперту Юг» в пресс-службе администрации главы республики, купание и отдых на территории бассейна будет бесплатным для всех желающих.

Гостиница «Аманауз» в Домбае

Главным «рекордсменом» среди недостроев Юга и Северного Кавказа остается гостиница «Аманауз» в Карачаево-Черкесии. Строительство 18-этажного объекта в стиле советского модернизма началось в Домбае еще в 1983 году. Спустя два года, за несколько месяцев до окончания работ, возведение объекта было остановлено. Заброшенный отель на фоне гор за десятилетия стал одним из самых узнаваемых зданий курортного поселка.

В 2025 году было объявлено, что на месте недостроенной гостиницы появится первый пятизвездочный отель в горном кластере Карачаево-Черкесской Республики. Соответствующее инвестиционное соглашение было подписано на Кавказском инвестиционном форуме (КИФ-2025) между строительной компанией «Семья» и правительством КЧР. Инвестиции в проект составят более 9,3 млрд рублей. Объект должны возвести к 2029 году.

Проект гостиницы "Аманауз" в Домбае // Фото: Telegram-канал главы Карачаево-Черкесии Рашида Темрезова

Как заявил ТАСС министр туризма и курортов северо-кавказской республики Расул Текеев, комплекс будет рассчитан на 454 номера, отель сможет одновременно разместить более тысячи человек.

Пансионат «Нева» в Алуште

Еще один знаковый недострой советского времени, который планируется реанимировать в наши дни – пансионат «Нева» в Алуште. За характерную форму долгострой получил от жителей название «Утюг».

Строительство пансионата для Академии наук СССР началось в 1970-х годах, но в 1987 году было заморожено. Работы остановили из-за аварии при сооружении шахты лифта, в результате которой погибло 35 рабочих.

Знаменитый недострой видно практически из любой точки курорта // Фото: Наш.Дом.РФ

В 2024 году архитектурное бюро «Основа» по заказу ООО «СЗ «Союз Строй Инвест» (коммерческое обозначение «Севастопольстрой») разработало проект редевелопмента объекта, который станет 16-этажным апарт-отелем «Лайнер». В том же году компания сообщила, что получила разрешение на реконструкцию.

Инвестиции в проект оцениваются примерно в 1 млрд рублей. Работы уже начались. Ввести объект в эксплуатацию планируют во втором квартале 2026 года.

Недострой на Гвардейской площади в Ростове

Пожалуй, один из самых известных долгостроев Ростова-на-Дону. Объект на пересечении улицы Красноармейской и проспекта Сиверса начали строить еще в 2008 году. Заказчиком была компания «Пилот Консалтинг», застройщиком — «Свиссбэл», оба входили в ГК «Пересвет». В 2016 объект был заморожен.

Позднее права на завершение стройки перешли к ООО «Фрихауз», учредителем которой был «Свиссбэл». В 2023 году компания подала заявление о ликвидации, а кредитор «Фрихауз» Юлия Давыдова подала иск о банкротстве компании. В 2024 году задолженность перед реестровыми кредиторами погасило АО «Ремида», таким образом получив контроль над недостроенным зданием. В 2025 году проект выкупила ГК «Носта».

В конце 2025 года ГК Носта (прежнее название — Ремида) заявила, что на месте недостроя разместят многопрофильный деловой центр, пятизвездочный отель, спа-зону, фитнес-зал, гастрономические локации и другие объекты. На прилегающей территории будет благоустроена парковая зона,.

Общая площадь центра составит более 44 тысячи квадратных метров. Инвестиции в редевелопмент объекта превысят 2 млрд рублей.