Обманутые инвесторы — будущее рынка курортной недвижимости на Юге

* Автор – эксперт по инвестициям, руководитель федеральной программы «Семейный капитал»

Курортная недвижимость в России сегодня переживает бум. Девелоперы, число которых также растет почти ежемесячно, запускают проекты один за другим. Общий объем предложения курортной недвижимости прошлым летом оценивался компанией Strategy Partners в 70 тыс. кв. м. Летом 2025 года общее число застройщиков достигло 4 391 – рост более чем на треть за пять лет. Это следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства. В популярных регионах — от Сочи до Крыма — зафиксирован устойчивый спрос со стороны частных инвесторов.

Однако за красивыми презентациями и обещаниями доходности застройщиков и риелторов скрывается системная угроза. Данный сегмент сейчас формируется в условиях, когда частный инвестор является наименее защищенным участником рынка. В результате рынок инвестиций в курортную недвижимость рискует повторить судьбу долевого строительства нулевых — с единственной разницей: на этот раз разочарование придет не к дольщикам, а к инвесторам.

Продается доходность, а не инвестиционный инструмент

К курортному сегменту относится все, что строится девелоперами, продается физлицу и впоследствии управляется через УК или отельного оператора. В основном сюда относятся апартаментные, отельные или гостиничные комплексы. Главная проблема — как продают такие объекты.

Курортная недвижимость преподносится как инвестиционный актив, но продается как эмоциональный продукт: «жилье у моря с гарантированной доходностью». По нашим данным, сегодня более 70% застройщиков курортной недвижимости Юга России (ЮФО и СКФО) указывают в рекламе заведомо завышенную доходность, намеренно вводя покупателей и инвесторов в заблуждение. На рынке скорее продается доходность, нежели сам инвестиционный инструмент.

Евгений Ткачев: «За красивыми презентациями и обещаниями доходности застройщиков и риелторов скрывается системная угроза». Фото предоставлено собеседником

В рекламных материалах и презентациях стабильно фигурируют цифры: 12–15% годовых, окупаемость за 7–10 лет, рост стоимости «уже через полгода». Но ни один из этих показателей не проходит верификацию. Например, на деле сегодня окупаемость происходит за 14–17 лет, эти цифры заявляют управляющие компании и отельеры на отраслевых форумах и круглых столах.

Никто из специалистов отдела продаж застройщика или риэлтора этого не говорит, потому что честные цифры снижают продажи. Более того, они используют манипулирование и намеренную дезинформацию для стимулирования спроса и повышения продаж. Один из примеров такой манипуляции — указание минимальной доходности, которая преподносится риелтором и считывается инвестором как гарантированная. Доход «от 15% годовых» или «от 1,6 млн руб. в год» кажется людям реальным, и они не рассчитывают на меньшее. Хотя на деле он, конечно же, может оказаться меньше. И, если в роликах, на сайтах и брошюрах мелким шрифтом указано, что информация не является публичной офертой, то эти «звездочки» исчезают в работе риэлторов и менеджеров по продажам, которые берут цифры из буклетов как истину. Они создают на основе этих данных контент, который формирует искаженное представление о доходности.

На доходность объекта влияет множество факторов, но реклама всех проектов одинакова. Фото: rupixel.ru

Еще одна уловка — уравнение параметров. На то, какую доходность покажет объект, влияет множество факторов — от местоположения, пути до моря или основных туристических объектов до качества его постройки, инфраструктуры и навыков управляющей компании. Но реклама всех проектов одинакова, эти особенности не учтены — фигурируют одни и те же обещания и цифры. Их не хочет учитывать застройщик, чтобы продать больше и замаскировать минусы своего объекта, о которых не знает инвестор. И в итоге объекты, находящиеся вдали от моря и не имеющие инвестиционной привлекательности, преподносятся как удачный актив с такой же высокой доходностью, как объект на первой линии.

Большинство людей, продающих курортную недвижимость, не имеют профильного образования, опыта в обращении с доходной недвижимостью, не несут никакой ответственности за свои слова. А сам рынок не регулируется ничем, кроме закона «О рекламе», который системно игнорируется. Никто не проверяет обещанные «15% доходности». Инвестор остается один на один с манипулятивным маркетингом.

Нельзя не провести параллель с фондовым рынком, где законодательство строго регулирует любую публичную информацию о потенциальной доходности. В недвижимости подобные ограничения отсутствуют. Это все работает и остается без внимания, поскольку покупателю кажется, что недвижимость – самый надежный и простой актив, для роста которого не нужно ничего делать. Рынок настолько убедил покупателя в его постоянном росте и прибыли, что покупатель потерял страх потери своих накоплений от инвестиций в недвижимость. И вообще игнорирует риск купить неликвидный объект. Убеждения инвесторов подпитывают рост цен (с начала 2020 года средняя цена квадратного метра на первичном и вторичном рынке России выросла в два раза), а также хвалебные ролики в социальных сетях.

Риски, о которых не принято говорить

Рынок курортной недвижимости пока не прошел испытание зрелостью. И если не обозначать риски честно при продаже объектов, ситуация может обернуться массовым разочарованием. Инвестор должен знать и учитывать эти риски, чтобы принимать взвешенное решение. Он должен четко понимать, что на сегодняшний день курортная недвижимость разделена на три составляющие: девелопер, покупатель и эксплуатирующая организация — и у них разный взгляд на рынок.

Первая группа рисков касается недополучения прибыли от аренды. Это может быть связано, например, с недозагрузкой объектов. Число туристов в стране не растет столь же быстро, как объемы строительства. Конкуренция за гостя усиливается, причем как между регионами (Крымом и Сочи и так далее), так и внутри самих курортов (Анапа, Архыз и другие).

Конкуренция за гостя усиливается, причем как между регионами, так и внутри курортов. Фото: rupixel.ru

Также возникает риск неэффективного управления. Многие управляющие компании привлекаются постфактум. Они не участвуют в проектировании и не готовы к эффективной эксплуатации объектов. Или же они готовы работать с объектом, но, поскольку обещание о доходности давали не они, ответственности они не несут. И этот риск спрогнозировать нельзя, даже если речь идет о бренде управляющей компании или застройщика.

Еще одна группа рисков — недополучение прибыли от продажи или продажа в минус для инвестора. В отличие от жилья, у апартаментов пока нет вторичного рынка и устойчивой перепродажной стоимости. И когда инвестор захочет выйти из незаполняемого объекта, который не показывает среднерыночной доходности, его придется продавать дешевле, поскольку он уже не сможет выдумать параметры для покупателя, в которые когда-то поверил сам.

Снова вернемся к вопросу с расчетами. Расчёты, которые презентуются как инвестиционная модель, бывают справедливы, но, как правило, только для стартовых цен. Объект за 10 млн руб. действительно может «на бумаге» окупиться за 7 лет — но уже через полугодие, когда цена поднимается до 14 млн руб., значения окупаемости в рекламе для него останутся прежними, хотя по факту — должны быть скорректированы. Арендный рынок, напротив, не успевает за ценами: арендные ставки растут медленно, особенно вне сезонных пиков.

Иногда лучшая инвестиция — это отказ от сделки. Фото: rupixel.ru

В итоге — инвестор входит в проект с завышенными ожиданиями, не понимая, что доходность 15% на входе — это не более чем иллюзия, не имеющая отношения к реальности. Он купил «рекламную доходность» и свои мечты о легких деньгах, но об этом он узнает спустя несколько лет, когда поймет, какую цену заплатил.

Иногда лучшая инвестиция — это отказ от сделки. Не стоит торопиться в принятии решения. Срочности на рынке инвестиций не существует. Срочность — это инструмент продажи. Инструменты инвестора — расчет и анализ.

Прогнозы для рынка и меры для защиты частных инвесторов

Если сохранить текущую траекторию, к 2027–2028 годам на рынке может возникнуть волна «разочарованных инвесторов». Люди, купившие апартаменты 2–3 года назад, столкнутся с невозможностью продать объект и доходностью в два-три раза ниже заявленной. Падение доверия приведёт к остановке новых проектов, а затем — к корректировке цен. Пострадают не только инвесторы, но и бюджеты курортных регионов, которые уже сегодня зависят от частного туризма.

На проблему стоит реагировать уже сейчас. Необходимы шаги для защиты частного инвестора:

1. Разграничить понятия. Курортная недвижимость с заявленной доходностью — это не потребительский товар, а инвестиционный продукт. Очевидно, что он требует иных правил регулирования, в том числе ответственности за публичные обещания.

2. Ввести стандарты расчета. Девелоперы должны публиковать доходность по единой методике: с учетом стоимости владения, амортизации, уровня загрузки, комиссии УК и других расходов.

3. Повысить профессиональные требования. Продажа инвестиционного продукта требует квалификации. Это не может быть работа без лицензии, где агент не несет ответственности за свои слова.

4. Развивать экспертное сообщество. Только объединение независимых экспертов, управляющих компаний и девелоперов способно выработать этический кодекс и архитектуру устойчивого рынка.

Сегодня этого нет – в отличие от фондового рынка или рынка коллективных инвестиций, покупатель курортной недвижимости в России сегодня не защищён от манипуляций, дезинформации и асимметрии информации. Он принимает решение в условиях полной непрозрачности. Пока рынок курортной недвижимости не будет регулироваться по аналогии с инвестиционными продуктами, пока продавцы не начнут нести ответственность за обещания, любые покупки «апартаментов у моря» будут оставаться эмоциональными и высокорисковыми вложениями, а не инвестициями.