В историческом центре Ростова по требованию прокуратуры ограничили плотность застройки
Гордума Ростова-на-Дону по требованию прокуратуры ввела новые нормативы для застройки в историческом центре, ограничивающие её плотность. Ведомство планирует распространить их по всему городу
Городская Дума Ростова-на-Дону ввела новые нормативы в действующий документ Правил землепользования и застройки города в границах исторического центра, сообщается на сайте гордумы. Согласно документу, максимальный коэффициент застройки участка, расположенного в границах зоны регулирования застройки, составляет 0,4, то есть участок можно застроить только на 40%. В случае реконструкции застроенного исторического центра этот коэффициент может повыситься до 0,6 (то есть 60% участка).
Второй норматив, который 5 июня утвердила городская Дума, — это коэффициент плотности застройки участка, расположенного в границах зоны регулирования застройки. Он равняется 2,5. Коэффициент плотности застройки участка — это отношение суммарной поэтажной площади наземной и надземной части застройки во внешних габаритах ограждающих конструкций, к площади застраиваемого земельного участка. «Эксперт Юг» узнал, что новые нормативы введены по требованию прокуратуры. «Чтобы вы понимали, к примеру, коэффициент плотности застройки ЖК «Белый ангел» в центре на улице Береговой составляет 16,5», — объясняет и.о. заместителя прокурора Ростова-на-Дону Олег Касьянов. По его словам, новые нормативы позволят не допускать высотную застройку на маленьком участке земли. «Мы подготовили письмо ещё в прошлом году, основываясь на анализе практики других городов, в частности ПЗЗ Москвы и Екатеринбурга, где такие меры, искореняющие точечную застройку, были приняты, — говорит Касьянов. — Было очень много жалоб жителей, когда в частном секторе появляется высокая многоэтажка. Раньше застройщики могли по периметру участка полностью застраивать территорию так, что балконы чуть ли не упирались в дома. Новые нормативы позволят этого избежать. В дальнейшем мы хотим, чтобы такой коэффициент был введен на всю территорию города, потому что подобные объекты появляются и в других районах».
«Прокуратура не придумала новые требования, она взяла существующие федеральные градостроительные нормы, но потребовала ввести их по отношению к участку (ранее он действовал по отношению к кварталу или к микрорайону)», — объясняет генеральный директор строительной компании «Кристина», депутат городской думы Александр Левченко. По его словам, прокуратура даже требовала ввести более жесткий норматив — коэффициент плотности застройки участка 1,2, который касается всего квартала. «Это бы убило любую экономику строительного объекта в историческом центре Ростова-на-Дону, потому что плотность застройки участков в историческом центре гораздо выше, чем 1,2, а их нужно расселять. Если бы коэффициент был принят, это бы отпугнуло любого застройщика от реконструкции и строительства в историческом центре города. При этом в гордуме согласились с требованием ограничить застройку участка 40% и 60% в случае реконструкции, так как застройщики действительно зачастую застраивают весь участок. Такой уровень плотности и процент застройки не позволит строить на маленьком участке земли высотное здание, считает Валерий Левченко.
«На самом деле, новый норматив будет касаться в большей степени не застройщиков, а чиновников, — говорит депутат. — Он просто не позволит выдавать разрешения на строительство проектов с очень плотной застройкой, которая влияет на близлежащую территорию. Закон позволял чиновникам выдавать разрешение на строительство с отклонением от нормативов ПЗЗ. А с новыми требованиями чиновники напрямую будут нарушать нормативы».
По словам генерального директора «ЮИТ-Дон» Андрея Шумеева, первый норматив, связанный с коэффициентом застройки 0,4 и 0,6 адекватен, у добросовестных застройщиков этот коэффициент, в среднем составляет 0,3. Сложности могут возникнуть со вторым нормативом — коэффициентом плотности застройки участка, потому что застройщик строит не только на земле, но и под землей (паркинг, коммуникации). Тогда в норматив можно и не вместить экономику проекта, продаваться же будет наземная часть», — говорит Андрей Шумеев.
«Новые нормативы, на самом деле, ухудшают возможность точечной застройки и фактически толкают застройщиков консолидировать участки поквартально», — говорит начальник отдела территориально-градостроительного проектирования «Регионального научно-исследовательского и проектного института градостроительства» Григорий Алексеев-Малахов.
