Рекорды строительства при стоящих продажах жилья

Рынок жилищного строительства — главный драйвер экономики крупных городов. В инвестиционных портфелях Ростова-на-Дону и Краснодара жилье, к примеру, занимает более 90%. При этом в 2021 году, как показало исследование «Эксперта Юг», был отмечен колоссальный прирост новых проектов в этой сфере. Но начало 2022 года серьезно трансформировало экономическую реальность: рост цен, санкции, новые нормативы комплексной застройки. Новую реальность рынка участники рынка обсудили на круглом столе «Жилье и инфраструктура в новых условиях».

Некритичное влияние санкций на строительную отрасль

Краснодарский край, по словам начальника отдела развития строительного комплекса департамента строительства Краснодарского края Татьяны Шабановой, в 2021 году при плане в 4,2 млн кв. метров ввел в эксплуатацию более 6,3 млн кв. метров жилья, включая индивидуальное жилое строительство (ИЖС), — прирост к 2020 году составил 22,6%. В 2022 году на Кубани запланировано ввести в эксплуатацию порядка 5 млн кв. метров, с января по май уже ввели более 3,3 млн. «Мы занимаем второе место после Московской области в общероссийском рейтинге по совокупному показателю объема ввода жилья», — говорит Татьяна Шабанова. По ее словам, санкции не нанесли серьезного удара по строительной отрасли Краснодарского края.

Начальник отдела развития строительного комплекса департамента строительства Краснодарского края Татьяна Шабанова //Фото: «Эксперт Юг»

«На сегодняшний день строительная отрасль находится в некритическом состоянии по сравнению с другими отраслями, — говорит Шабанова. — У нас застройщики быстро переориентировались на рынок местного производителя и дружественных стран. Стройки не остановились».

Однако все цифры и рост показателей — это результат задела предыдущих лет, считает вице-президент корпорации «Девелопмент-Юг» Любовь Корчагина. «Все мы понимаем, что цикл строительства — это где-то два года. Соответственно, чтобы ориентироваться в том, как отрасль себя чувствует сейчас, нужно смотреть, сколько жилья сдано в этом году, а сколько выдано разрешений на строительство и сколько находятся в стройке», - говорит Любовь Корчагина.По ее мнению, сегодня в строительной отраслинаблюдается замедление. Покупка недвижимости требует решения, которые люди принимают обдуманно и достаточно долго. А когда ситуация в стране становится нестабильной, решения принимаются ещё дольше.

Почему встали и как запустить продажи квадратных метров

«У нас были клиенты, которые хотели войти на рынок Краснодара,но мы не рекомендовали этого делать, потому что рынок перегрет, цены в 150–200 тыс. рублей за квадратный метр смехотворны, — рассказывает Михаил Келеметов, директор краснодарского филиала ГК «ЭНСИ». — Шла игра на повышение, потому что была очень низкая процентная ставка по ипотеке. А люди все ехали. И мы приехали за полтора-два года от 50 тыс. рублей за кв. м. до 150. Такого нет ни в одном регионе. Это ненормально, что за 300 тыс. рублей за кв. м. я могу купить квартиру в Москве в нормальном районе, при том, что за 200 тыс. рублей я могу купить квартиру на Западном обходе в Краснодаре».

Директор краснодарского филиала ГК «ЭНСИ» Михаил Келеметов //Фото: «Эксперт Юг»

«Весь рынок сейчас находится в ожидании, но мы видим небольшое оживление по сделкам, — отмечает Любовь Корчагина. — От уровня февраля это всего 30%. Рынок раньше на треть состоял из приезжих, которые покупали здесь жильё. А сейчас эта категория покупателей практически на стопе. Люди из регионов теперь не торопятся в Краснодарский край, как минимум из-за проблемы с перелетами. Мы рады всем мерам, которые принимаются правительством на сегодняшний момент. Думаю, нужно время, лето будет непонятным, нужно дождаться его конца, чтобы увидеть, достаточно мер или нет. Но я не согласна, что цены упадут. Качество жилья в Краснодаре выросло, земельные участки стали стоить дороже, получить разрешение стало сложнее, себестоимость проектов выросла».

Генеральный директор ООО «Арт-ИнвестГрупп» Артур Акопян и вице-президент корпорации «Девелопмент-Юг» Любовь Корчагина //Фото: «Эксперт ЮГ»

«Снижение процентной ставки, безусловно, оживляет рынок, — говорит заместитель коммерческого директора компании «Неометрия» Анна Сапегина. — Но мы делаем ставку не только на ипотеку — ввели программу рассрочки с первоначальным взносом на покупку квартиры в строящихся объектах».

По мнению руководителя службы маркетинга ГК «Победа» Ирина Дробышевой, строительный рынок сегодня переживает кризис доверия — люди не знают, что будет завтра с ними и их работой, им страшно подписывать договор.

«Поддержать нашего клиента в его сомнениях и страхах — наша первоочередная задача, — считает Ирина Дробышева. — Мы строим новую реальность, неизвестность всегда пугает. Клиенту сегодня не нужны рекламные обещания, ему нужны гарантии безопасности. Сегодня у нас кризис потребительского спроса. У нас все отлично с цифрами по жилью, которое мы строим и сдаём, но спрос значительно сжался. Чтобы привести потребителя в свою компанию, нужно потрудиться».

Руководитель службы маркетинга ГК «Победа» Ирина Дробышева //Фото: «Эксперт Юг»

Актуальность безопасности жилья, которая сегодня выходит на первый план, подчеркнул и Дмитрий Рогозин, руководитель направления по работе с застройщиками Краснодарского филиал ПАО «Ростелеком».

«Серьезным аргументом в пользу выбора квартиры или дома для покупателей становится не только комфорт, доступность, но и защищенность жилья, — отметил Дмитрий Рогозин. – Когда у дома есть умная начинка – умные домофоны с системой распознавания лиц, которые сами сверяются с базой данных жильцов и не пропустят чужих, умные видеокамеры, которые фиксируют все, что происходит на придомовой территории и помогают уберечь, например, автомобиль на стоянке от повреждений или кражи, умные счетчики, которые сами соберут и зафиксируют все показания – все это повышает привлекательность жилья, отвечает современным требованиям безопасности и дает жильцам чувство защищенности. «Ростелеком» уже больше двух лет внедряет систему умных сервисов «Ключ» во многоквартирных домах уже на стадии строительства. Так что, когда дом сдается в эксплуатацию, он сдается как умный».

Дмитрий Рогозин, руководитель направления по работе с застройщиками Краснодарского филиал ПАО "Ростелеком"//Фото: "Эксперт Юг"

«Большинство застройщиков сегодня сдает предчистовую отделку, а я предлагаю вернуться к чистовой отделке с мебелью, — говорит руководитель общественного движения «Национальное агентство по архитектуре и строительству» Алексей Тодоренко. — Мы считаем, что так покупательская способность возрастёт. Ведь люди и так платят ипотеку, и сегодня они заходят в свою квартиру, а там ещё нужно сделать ремонт, покупать мебель, найти на это средства. А так человек сможет прийти в готовое жилье и сразу жить там, а не достраивать».

Проблема инфраструктуры и ее отставания

До начала спецоперации крупнейшие столичные застройщики очень активно интересовались инвестпроектами в жилой сфере, рассказал вице-президент по инвестициям AVA Group Михаил Хрусталёв. «Ситуация с инвестициями напряжённая, но медленно начинает раскачиваться, — сказал Михаил Хрусталев. — Всех, конечно, интересуют проекты уже с полученным разрешением и готовой документацией, чтобы можно было заходить и строить. А таких проектов достаточно мало. Из позитивных факторов могу назвать увеличение спроса и утверждение последних градостроительных документов. Из-за этого выросла стоимость земельных участков, поэтому инвесторы, которые вложились в участки ранее, сейчас могут неплохо на этом заработать».

Вице-Президент по инвестициям AVA Group Михаил Хрусталёв //Фото: «Эксперт Юг»

Также он отметил, что сегодня ситуация с получением разрешения на строительство осложнена в связи с принятием нового, уже утверждённого, генерального плана, правил землепользования застройки и ряда других документов, которые регламентируют градостроительную деятельность. Это оттягивает срок получения разрешения, а значит и принятие решения инвестором о входе в регион или проект.

«Зачастую при защите эскизных проектов возникают проблемы, потому что нормы города Краснодара и Краснодарского края разнятся, — подтверждает ту же проблему Вадим Мовчан, руководитель проектов ООО «ЮгСтройИмпериал». — Нужно найти консенсус, сделать жильё комфортным, а сейчас сроки получения разрешения на строительство выросли».

«На мой взгляд, без серьёзных целевых федеральных программ Краснодар и строительная отрасль не выживут, — отметила председатель общественного совета по озеленению Краснодара, руководитель рабочей группы по созданию водно-зелёного каркаса города Елена Шувалова. — Наконец-то градостроительные документы приведены в порядок, но проблема в том, что никто не привык работать по этим документам. Ранее нормы не соблюдали, поэтому нет и инфраструктуры. Без очистных сооружений с крупных ЖК идут отходы и в реку Кубань, и в водохранилища, и в грунт, и в канавы. Для решения этих проблем необходимо переключить ряд ресурсов строительных компаний на создание инфраструктуры — и привлекать федеральные ресурсы».

Председатель общественного совета по озеленению Краснодара, руководитель рабочей группы по созданию водно-зелёного каркаса города Елена Шувалова //Фото: «Эксперт Юг»

«Обстановка на мой взгляд не критичная, но печальная. Взаимодействия власти с бизнесом становится все меньше, — говорит Артур Акопян, генеральный директор ООО «Арт-ИнвестГрупп». — Все ложится на плечи бизнеса. Говорить о снижении себестоимость можно будет только тогда, когда власть будет включаться в строительство инженерных сетей и в комплексное развитие. Независимо от февральских событий, должно быть включение власти в проекты».

«Из-за того, что происходит на границе с Краснодарским краем, инвесторы перестают вкладывать в регион деньги и меньше покупают квадратные метры, — говорит Алексей Тодоренко. — Властям в этой ситуации нужно повернуться лицом к комплексной застройке. Комплексная застройка без бюджетного планирования не может существовать. Бюджет в руках исполнительной власти, поэтому именно региональная и муниципальная власть должна планировать развитие застройки путём закладки в бюджет средств на социальную и инженерную инфраструктуру».

По словам, Татьяны Шабановой, за последние три года край увеличил количество строительства социальных объектов в рамках государственных программ. Но, как заметила Елена Шувалова, инфраструктура никогда не успеет за темпами строительства жилья, разрыв слишком велик. И в сегодняшних условиях есть большой риск, что он будет увеличиваться.

Проблема поставщиков и экономика проектов

Еще одним фактором, тормозящим развитие строительной отрасли, является уход с рынка существенной части компаний, производящих строительные материалы. Теперь организациям придется налаживать новые логистические цепочки, а то, как и когда это будет сделано, влияет на качество и количество вводимого жилья. На российском рынке тем не менее продолжает оставаться строительное оборудование, не попавшее под влияние санкций.

«Наши заводы находятся в Европе, но мы остаёмся в России, — говорит региональный представитель компании Xylem в Краснодаре Юрий Хамин. — Мы производим насосное оборудование и сейчас принимаем заказы, отгружаем их. На данный момент их количество значительно выросло. Оборот продаж вырос в связи с тем, что некоторые компании прекратили работу в России. Мы проанализировали продукты на предмет санкций и выяснили, что большая часть оборудования для строительства не попала под санкции. Поэтому, когда мы слышим разговоры об импортозамещении, мы всегда удивляемся, потому что, в принципе, ничего можно не замещать».

Региональный представитель компании Xylem в Краснодаре Юрий Хамин //Фото: «Эксперт Юг»

Среди вызовов реалий, с которыми столкнулась компания, Юрий Хамин отмечает влияние курса валют на прайс-лист и необходимость перестраивать логистику. «Раньше мы заключали сделки в рублях, но теперь приходится в евро из-за колебаний курса рубля», — отмечает Юрий Хамин.Также компания расширила складскую линейку насосов, увеличила склады по дренажу и канализационным насосам, циркуляционным насосам с мокрым ротором, начала производить хозяйственно-питьевые станции и станции пожаротушения в Подмосковье. Кроме того, Xylem расширяет партнёрскую сеть.

«Эксперт Юг» благодарит за поддержку круглого стола ПАО «Ростелеком» и международную компанию Xylem.