Динамика ввода жилья в России показала впечатляющий рост//Фото: пресс-служба правительства Севастополя

Поделиться

За шесть месяцев на юге России ввели в строй более 7,2 млн кв. м жилья, причем только 2,1 млн кв. м – это результат работы застройщиков, а основную часть делает население в ИЖС. На фоне роста объемов введенного жилья и сложной внешнеполитической ситуации рынок новостроек пережил за полгода и резкий спад и постепенный рост спроса. «Эксперт Юг» составил рэнкинг регионов ЮФО по вводу жилья за I полугодие 2022 года и выяснил, что происходит на южном рынке недвижимости.

Ввод жилья на территории РФ за первое полугодие (данные Росстата)

По итогам первой половины нынешнего года объем жилищного строительства в России увеличился на 44,2%. За шесть месяцев население и застройщики ввели в эксплуатацию 52,6 млн кв. м жилья. Такие данные приводятся в свежем отчете Росстата.

По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, этот показатель впечатляет на фоне санкционного давления и логистическими проблемами. «Согласно полученным от регионов оперативным данным, за семь месяцев у нас уже построено 57,73 млн кв. м, а это на 31,6% больше, чем за аналогичный же период прошлого года», – заявил Марат Хуснуллин.

На эту тему

Недвижимость Юга значительно приросла в цене

Поделиться

Федеральный чиновник уточнил, что в первом полугодии застройщикам выдали на 21% больше разрешений на строительство МКД, чем за аналогичный период 2021 года. Это факт говорит о том, что кризисная ситуация весны этого года не повлияла на планы крупных строительных компаний.

Напомним, в прошлом году в России было введен рекордный объем жилья – 92,6 млн кв. м. И, судя, по первому полугодию, отечественный стройсектор может вполне превзойти прошлогодние результаты.

Строительство жилых домов по субъектам РФ в январе-июне 2022  года  (данные Росстата)

Плюс 67% к объемам сданного жилья на юге

На территории Южного федерального округа за рассматриваемый период было введено в эксплуатацию более 7,2 млн кв. м жилья, что на 67,3% больше по сравнению с январем-июнем 2021 года. Более половины всего введенного жилья зарегистрировано в Краснодарском крае – свыше 3,9 млн кв. м. «В Краснодаре введено 57 домов – это 15 тысяч квартир. Их площадь составила порядка 730 тыс. кв. метров – на 37% больше, чем за такой же период прошлого года. Только за июнь в городе введено 26 многоквартирных домов, в том числе проблемные объекты», – уточнил глава департамента строительства края Владимир Вареха.

Крупнейшими застройщиками Кубани на данный являются СК «ЮгСтройИмпериал» с 1 млн кв. м строящихся домов, ГК ССК (954 тыс. кв. м) и ГК Dogma (почти 800 тыс. кв. м), следует из отчета ЕРЗ.РФ. На трех застройщиков приходится 34% всей совокупной площади строящихся многоквартирных домов в регионе. Крупнейшим жилым комплексов края на данный момент является ЖК «Самолет» из 27 домов площадью более 560 тыс. кв. м. Застройкой занимается ГК Dogma.

На эту тему

Успели вбить сваи: крупнейшие стройки жилья на Юге в 2022 году

Поделиться

Вторую позицию занимает Ростовская область, где власти разрешили ввести в строй около 1,4 млн кв. м. «За шесть месяцев 2022 года введено более 1,448 млн квадратных метров жилья. Годовая программа выполнена почти на 60 %. В новых экономических условиях принимаем федеральные и региональные меры поддержки населения и застройщиков», – заявил министр строительства, архитектуры и территориального развития Дона Юрий Сильвестров.

На Дону порядка 36% от совокупной площади жилищного строительства сконцентрировали «Московская Строительная Компания», «ЮгСтройИнвест» и «ВКБ-Новостройки». Портфель строящихся объектов оценивается в 950 тыс. кв. м. Самым крупным по объемам текущего строительства является жилой комплекс «Эко-район Вересаево» в Ростове. Сейчас в ЖК «ЮгСтройИнвест» возводит 11 домов общей площадью более 204 тыс. кв. м

Третье место в топ-листе получил Крым с 448 тыс. кв. м жилья. Регионы с 4 по 7 места ввели в эксплуатацию практически одинаковую площадь недвижимости – от 360 до 325 тыс. кв. м. Аутсайдеров остается Калмыкия, где было сдано всего лишь 67,7 тыс. кв. м жилья. На полуострове тройка крупнейших застройщиков включает в себя ГК «Монолит» с 136 тыс. кв. м строящихся домов, «ИнтерСтрой» (93 тыс. кв. м) и СКГ (76 тыс. кв. м). Три компании занимают треть от совокупного объема строящихся жилых комплексов. Самым крупным ЖК в регионе является «Крымская Роза» в Симферополе. ГК «Монолит» планирует ввести в строй 114 тыс. кв. м, сообщает ЕРЗ.РФ.

Если говорить об изменениях динамики, то самый заметный прирост объемов сданного жилья зафиксирован за полгода на Кубани, где сдали в два раза больше общей площади МКД и ИЖС. Вторая позиция по приросту принадлежит Крыму с 83%, а замыкает топ-3 Адыгея с приростом объемов на 65,3%. Примечательно, что все восемь регионов превысили результаты шести месяцев 2021 года по вводу площадей. Последние места в ЮФО заняли Волгоградская и Астраханская области с динамикой в 14%.

По словам гендиректора Macon Ильи Володько, столь резкий рост показателей ввода жилья в регионах, особенно в Краснодарском крае, вполне объясним. Это связано с тем, что в период пандемии государство стало поддерживать застройщиков, предоставляя льготы, а также субсидируя льготную ипотеку. Многие застройщики стали закладывать новые дома в то время. «Как раз полтора-два года необходимо, чтобы завершить строительный цикл и сдать дома в эксплуатацию, сейчас подошло время», — отмечает Илья Володько.

В Краснодарском же крае традиционно огромный спрос на жилье, так как край является одним из самых привлекательных регионов России с точки зрения внутренней миграции. Далее они стали более взвешенно подходить к процессу, соответственно, объем закладки новых квадратных метров жилья снизился.

«В третьем и четвертом квартале года нас ожидает снижение показателей ввода, — прогнозирует Илья Володько. — При этом можно отметить, что профицита на рынке жилья нет. Нераспроданные остатки некритичны для застройщиков. Сегодня те, кто собирался строить, пока не закладывают новых домов, ждут, как сложится ситуация на рынке и в мире, новые проекты появляются редко».

ИЖС делает статистику на юге России

Стоит отметить, что в увеличении объемов жилищного строительства главенствующую роль играет население, а не застройщики. За последние годы сформировался тренд, при котором все более заметным становится разрыв между массовым и индивидуальным строительством. В минувшем году на объемы ИЖС превысили многоквартирную застройку. За первые шесть месяцев этого года на население пришлось 62% от общего объема ввода жилья – почти 33 млн кв. м общей площади домов.

В «Домклике» считают, что увеличение доли ИЖС связано с повышением спроса на частные домовладения и действующими мера государственной поддержи – сельская ипотека и т. д. Кроме этого, на статистику влияет и «дачная амнистия», то есть в общий объем вписываются дома, которые были построены несколько лет назад. Интерес к ИЖС связан и с тем, что средняя стоимость домовладения зачастую намного ниже, чем в многоквартирном доме, хотя собственник получит за эти деньги еще земельный участок и жилье большей площади с более интересными планировочными решениями.

В списке лидеров по объему ИЖС находится Краснодарский край, который поднялся на второе место в России. В ЮФО Кубань уверенно занимает первое место с 2,6 млн кв. м жилья. Вслед за ней расположилась Ростовская область с 910 тыс. кв. м. Замыкает тройку южных домостроительных регионов Крым, где ввод ИЖС за шесть месяцев составил почти 400 тыс. кв. м, а застройщики сдали в строй около 56 тыс. кв. м. На Северном Кавказе, где традиционно предпочитают строить домовладения, первое место заняла Чеченская Республика с 1,2 млн кв. м, а вот многоэтажек сдали в Чечне лишь 12,1 тыс. кв. м.

Всего, по данным Росстата, за шесть месяцев в ЮФО было введено в эксплуатацию около 5 млн кв. м частных домовладений, что в два раза больше, чем было в 2021 году. В СКФО с 2,5 млн кв. м ИЖС прирост составил 77,2%. Хотя общая динамика прироста объема ввода жилья на Юге России находится на уровне 60%.

Главное в новом жилье – цена

Однако увеличения объема предложения на рынке первичной недвижимости не повлияло на снижение стоимости квадратного метра. По данным «Мира квартир», за полгода стоимость «квадрата» в российских городах выросла на почти 21%.

«Высокий рост цен по итогам полугодия был обеспечен в основном за счет высоких показателей I квартала: в марте из-за валютных колебаний произошел скачок спроса и цен. Но во II квартале, в связи с политическими и экономическими потрясениями спрос на жилье упал, и рост начал замедляться. Затем объявленная льготная ипотека под 7% стала поддерживать и застройщиков, и покупателей, и спрос вновь растет. Вероятно, цены на новостройки продолжат увеличиваться и во II полугодии», – сообщил генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Так, например, цены за 1 кв. м жилья в новостройках Ростова вырос на 24,1%, а в Волгограде – на 25,5%, а Волжском цены взлетели на рекордные 36,1%. Если же отталкиваться от абсолютных значений, то самые дорогие квартиры в ЮФО продаются в Сочи, где один «квадрат» застройщики продают за 323 тыс. рублей, практически на уровне московских новостроек. В топ-5 субъектов РФ с самым дорогим жильем входит Севастополь, где один «квадрат» продается за почти 172 тыс. рублей. Отметку в 100 тыс. рублей на юге давно преодолели новостройки в Симферополе (137 тыс. рублей), Краснодаре (123 тыс. рублей), Ростове-на-Дону (112 тыс. рублей) и Астрахани (105 тыс. рублей).

«В 2022 году есть несколько факторов, которые влияют на повышение себестоимости строительства. Во-первых, стоимость материалов, во-вторых, их наличие, логистика и поиск аналогов, ведь это также влияет на конечную стоимость квадратного метра и доступность для покупателей. Новые проекты рассчитываются исходя из сегодняшних рыночных реалий, и стандартная средняя цена на старте проекта планируется около 120 тыс. рублей за кв. м», –рассказала про ценообразование коммерческий директор СК «Семья» Ангелина Радько.

Спрос на жилье в этом году был подтвержден колебаниям. Если в феврале-марте в регионах ЮФО было зафиксировано увеличение спроса на фоне специальной военной операции, санкций и резким ростом ключевой ставки. «Продавцы стремились продать жилье по завышенным ценам, пользуясь повышенным спросом со стороны покупателей. Те, в свою очередь, старались перевести сбережения в недвижимость», – пояснила руководитель аналитического центра «Домклик» Мария Ромчанова.

Однако дальнейшее снижение ключевой ставки и пересмотра льготной программы ипотеки привело к охлаждению спроса. Потенциальные покупатели выбрали выжидательную позицию. С мая по июль в Ростовской области Росреестр фиксирует постепенное увеличение числа сделок с недвижимостью, но пока до возвращения к показателям лета 2021 года еще далеко. По официальным данным, число зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в июне было в два раза меньше по сравнению с июнем прошлого года.

«Безусловно, экономическая ситуация, которая сложилась в начале этого года, повлияла на сокращение спроса на рынке недвижимости. Резкий рост ипотечных ставок до двузначных значений пусть на короткое время, но заставил людей отложить покупку жилья. Отмечу, что порядка 90% сделок у нас проходит с ипотекой, поэтому доступные займы очень важны для сохранения покупательской способности. Вовремя принятые меры господдержки выровняли эту ситуацию, ставка вернулась к уровню 7%, и спрос стал восстанавливаться», – говорит Ангелина Радько.