Ваш регион: Выберите регион
Найти на сайте:

Южный девелопмент: крутой поворот от количества к качеству

01.08.2017 | 16:08
|
61

Сфера девелопмента за последние 10 лет прошла путь от рекордов по построенным квадратным метрам до сложных комплексных проектов со строительством социальных объектов и зелёных зон. Этого требовали и покупатели, и городские власти, и активные сообщества

Строительная отрасль в городах — главный драйвер развития. Она тянет за собой не только сопутствующие отрасли, будь то производство строительных материалов или коммунальные сети, девелопмент — зеркало городов и его ценностей. Поэтому основополагающие городские сюжеты и темы на юге России крутились вокруг застройщиков: от рапортов о сданных миллионах жилых квадратных метров до развития городских сообществ, требующих зелёных зон и комфортного города. Мы активно следили за развитием городов на Юге, и не только миллионников. Но именно Краснодар аккумулировал все тренды городского развития и заставил говорить о себе, как о третьем городе России после Москвы и Петербурга.

Строительная отрасль — базовый показатель развития города

За 10 лет отрасль в крупнейших городах Юга — Краснодаре и Ростове-на-Дону — пережила сильнейший строительный бум и такую же критику общества. В 2007 году Краснодар сдал свой первый миллион квадратных метров, годом позже это сделал Ростов-на-Дону. С тех пор Краснодар снизил планку лишь однажды — в кризисном 2009 году (825 тысяч кв. м), а дальше планомерно шел к удваиванию результатов начатой эпохи, став в 2015 и 2016 годах третьим застраивающимся городом России после Москвы и Петербурга и отчитавшись о двух миллионах квадратов. Краснодар — самый показательный пример сверхбыстрого роста города за последние десять лет в России. И хотя шлейф «Большой деревни» ещё тянется за столицей Кубани, к реальности это не имеет никакого отношения. В структуре построенного жилья в Краснодаре доля индивидуальных домов после 2009 года составляла не больше 20%, тогда как в Ростове-на-Дону, остановившемся на своём «миллионе», на индивидуальное жилое строительство (ИЖС) приходилось от 40 до 60%.

Со строительством жилья коррелируют базовые факторы развития городов. Нам это стало очевидно, когда аналитический центр «Эксперт ЮГ» запустил собственное исследование городов юга России в 2014 и 2016 годах. Мы увидели, во-первых, что столь весомые в прошлом промышленные индустрии больше не разгоняют развитие городов. Иллюстрация к этому тренду — промышленный миллионник Волгоград, у которого самый высокий показатель по объёму отгруженных товаров на юге России — 567,5 млрд рублей, при этом все остальные факторы завалены: жильё строится на уровне среднего города (500 тысяч кв. м), а не миллионника, в таком же состоянии потребление, а миграционный прирост символичен, особенно на фоне естественной убыли — в 2015 году в Волгоград приехало чуть более тысячи человек. Базовыми факторами развития стали потребление, жилое строительство и миграция. Жилое строительство сильно коррелирует с потреблением в городе и с входящим миграционным потоком. Так, в Краснодар только официально ежегодно приезжают порядка 20 тысяч человек, в 2009 году население города составляло 781,2 тысячи человек, а в 2016 году — 934,7 тысячи. Это данные Росстата. По оценке администрации Краснодара, город уже давно стал миллионником, его численность оценивается в 1,2 млн человек (администрация приводит цифры согласно данным об объёме полисов ОМС в городе). Такой численности он должен был добиться только к 2032 году. Ростов-на-Дону, в свою очередь, за 10 лет вырос не особо: в 2009 году город насчитывал 1,04 млн человек, в 2016 году — 1,1 млн человек. Средний ежегодный миграционный прирост в Краснодаре составляет 20 тысяч человек, в Ростове-на-Дону — 5 тысяч.

От количества квадратных метров к качеству городской среды

Как могут ответить главные контрагенты города — бизнес, общество и власти — на такой бурный рост? Они ответили агрессией, которую мы наблюдали в 2015 году. Это был год всеобщих жалоб: застройщики жаловались на отсутствие правил игры и на то, что власть ничего не делает с недобросовестными компаниями, продающими некачественное жильё ещё и по ценам ниже себестоимости, что создало в городе совершенно деструктивное цено­образование. В свою очередь, городские и региональные власти заявили, что неплохо бы застройщикам подумать и о социальной ответственности и строить не только «квадратные метры», но и школы и детские сады. А общественные активисты стали резко выступать против строительства новых ЖК, заставляя администрацию отзывать уже выданные решения. Уже через год мы наблюдали, как эта агрессия стала переплавляться в конструктивный диалог. Лозунг «От количества квадратных метров к качеству городской среды» оказался выгоден всем. Рассмотрим этот диалог на нескольких уровнях: управление городом, уровень покупателя и городских сообществ.

Городские власти стали заявлять об ужесточении оснований для выдачи разрешений строительства ЖК в 2015 году. При этом акцент делался на то, что многие вопросы были скорректированы благодаря публичной критике, и что руководство края считает адекватным такой подход. Так, бывший мэр Краснодара Владимир Евланов во втором полугодии 2016 года (сейчас депутат Госдумы РФ) в интервью «Эксперту ЮГ» обозначил новые правила игры: вообще ничего отдавать на откуп нельзя. Всё должно быть обдумано изначально с учётом интересов бизнеса и обеспечения нормального жизненного пространства для жителей. Выдавая разрешение на строительство микрорайона, нужно сразу делать всё, чтобы тот был состыкован со всеми городскими удобствами (дороги, ливнёвки, канализация, транспорт). Чтобы человек, покупая квартиру, получал комфорт. Ранее на это не обращали особого внимания, полагая, что новый микрорайон имеет право на некоторые изъяны, которые со временем будут ликвидированы. По словам Евланова, девелопмент города с пониманием относится к ситуации. «Если сравнить его отношение год назад и сейчас — это большая разница. Тогда бизнес и слышать не хотел о решении вопросов в социальной сфере. Сегодня он понимает, что иначе просто невозможно получить разрешение на строительство. Обязывающих законов до сих пор нет, но бизнесмен понимает, что без решения этих вопросов вести строительство не получится, — говорил мэр города. — К тому же мы наблюдаем некоторый кризис из-за перепроизводства жилья. В этом случае оно не имеет такого спроса, если не обеспечено всем необходимым для жизни. Стало понятно, что сроки реализации жилья напрямую зависят от того, насколько оно комфортно».

Региональные власти также активно включились в полемику о строительстве города — как публичную, так и внутри своих кабинетов. Власти стали инициаторами встреч с ключевыми игроками рынка и предложили им варианты объединений для участия в строительстве социальных объектов.

«Нам предстоит убедить застройщиков уйти от привычной схемы встраивания максимально большой жилой площади в небольшие земельные участки и перейти к комплексному освоению территории», — сказал тогда директор департамента архитектуры и градостроительства Краснодара Игорь Медведев. Для самих застройщиков, прежде всего, важно, что диалог с властью наладился. «Нам было сделано предложение о строительстве социальных объектов. Идёт обсуждение со стороны властей и девелопмента. В течение этого месяца мы встретились три раза. Есть диалог. Я думаю, что мы сможем найти компромисс», — комментировал гендиректор строительной компании «Неометрия» Борис Юнанов, прежде критиковавший администрацию именно за отсутствие диалога и прозрачных и равных для всех участников рынка правил. «Если бы власть озвучивала свои инициативы семь-восемь лет назад, успешность их реализации была бы более низкой, — считает гендиректор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. — Город шёл к пониманию проблем по нарастающей последние пять лет». По словам г-на Володько, в Краснодаре удачно совпали инициатива властей в части ужесточения требований к застройщикам и желание самих строителей создавать более качественные проекты. «С одной стороны, новая краевая власть взяла курс на соблюдение требований, норм, с другой стороны, сами девелоперы не стали этому противодействовать, поскольку рыночная ситуация, которая сложилась в Краснодаре, диктует застройщикам новые правила игры, — говорит эксперт. — И они понимают, что будущее во многом за качеством городской среды. Если раньше большие объёмы, которые вводились в Краснодаре, способствовали развитию рынка, то теперь стало понятно, что это загоняет рынок жилья в тупик».

Лояльность застройщиков к решению властей действительно объясняется покупателем. Он кардинально изменился, говорят нам застройщики на профильных мероприятиях. Он приходит с пачкой СНИПов при проверке квартиры, планирует будущее своей семьи согласно срокам строительства социальных объектов на территории ЖК, требует парковок и аллей. Но главное, особенно для перенасыщенного рынка, покупатель перестал верить демпингующим застройщикам. «Мы видим поворот потребителя от компаний с сомнительной репутацией к компаниям, входящим в первую десятку-двадцатку застройщиков города. Это связано с большим количеством застройщиков, которые переносили сроки сдачи домов в эксплуатацию, с публикациями в СМИ об “обманутых дольщиках”», — говорит вице-президент строительно-инвестиционной корпорации «Девелоп­мент-Юг» Михаил Попенко.

Третий субъект, который стал играть активную роль в городе — активисты и сообщества. Краснодар в этом смысле стал уникальным по российским меркам городом, где городские сообщества (самый сильный игрок здесь — «Помоги городу») не просто крепко ругают градостроительную политику последних 10 лет, но предлагают свою повестку: не просто абстрактные зелёные зоны, а научный весомый проект «Градо-экологического каркаса города», окупаемые и рентабельные для бизнеса парки (редкая повестка активистов, учитывающая интересы бизнеса), взаимодействие с властями. Поэтому именно под напором городского сообщества в конце 2016 года были отклонены поправки в генеральный план Краснодара, а в том же Ростове-на-Дону документ был принят Гордумой единогласно, несмотря на критические оценки архитектурного сообщества. «В Краснодаре выявлен коллективный субъект — носитель интересов общественного. На мой взгляд, общественность Краснодара в течение последних лет выросла с уровня сугубо протестного возмущения до уровня публичного управления стратегическим развитием города, — считает ростовский эколог Александр Водяник. — Любопытным является и тот факт, что лидеры вполне различных по методологии общественных движений работают на единый результат, не вставляя палки в колёса друг другу, что так обычно для общественников в других городах. Даже в тех, которые сегодня позиционируются “обладателями лучших городских практик”».

Кооперация властей, активистов и застройщиков

Новый запрос создал тренд на сложные проекты и схемы взаимодействия. Один из которых — создание общих проектов планировок с социальными объектами, парковками и зелёными зонами. Скажем, у компании «Инсити» есть положительный пример, когда удалось объединить застройщиков микрорайона и построить водозабор и котельную. То же самое касается и зелёных зон. «Рядом с нашим жилым комплексом находилась лесополоса фактически в аварийном состоянии, мы нашли собственника, объяснили ему преимущества, которые даст переустройство данной полосы в парковую зону, что это экономически выгодно и востребовано, далее мы вышли с предложением к городу, город нас поддержал, и вот недавно мы подписали соглашение о создании парка. Пусть он небольшой, но это живой пример, что с зелёными зонами может работать и застройщик», — рассказал генеральный директор Андрей Шадрин. Появляются реальные бизнес-схемы работы с большими проектами: краснодарский строительный холдинг AVA group, который объединил 12 компаний и заявил о себе как крупный игрок в 2016 году, создал новый инвестиционный продукт — участок земли с проектной документацией и подведёнными коммуникациями. Условие для застройщика — нельзя отходить от заданного проекта. Застройщик входит в проект и сразу начинает строить, без затрат на прокладку коммуникаций и разработку проектной документации. Это будет микрорайон площадью 25 га, раньше такие площади осваивали только крупные девелоперы, а AVA group вывел схему ко­операции, при которой маленький застройщик может позволить себе осваивать свою часть масштабного проекта, не теряя в рентабельности и качестве. Другой крупный игрок рынка — «Девелопмент Юг» серьёзно задумывается над реновацией Краснодара. В такие проекты заходить рискованно даже компаниям уровня корпорации. Но запрос на сложность формирует и новый рынок.

За 10 лет из примитивного рынка сверхплотной и быстрой застройки юг России пришёл к сложному освоению городского пространства. Это не могло случиться без строительного бума. Поэтому мы не склонны ругать «настроенные квадратные метры». Более того, искусственное сдерживание строительства не решит городские проблемы, только рынок остановит. В I квартале 2017 года в Краснодаре было заложено 250 тысяч кв. м жилья, в 2016 году этот показатель составил 1 млн кв. м, в 2015 году — 2,1 млн кв. м. «На первый взгляд может показаться, что в Краснодаре избыток нового жилья: непроданными остаются 59 тысяч квартир,— пояснил Илья Володько.— Но это количество следует соотносить с ежегодным объёмом продаж, который составляет 30 тысяч квартир. Снижение объёма закладки новых объектов может привести к дефициту предложения уже через два-три года». А это значит, что и властям, и городским активистам, и застройщикам ближайшие 10 лет придётся работать вместе и без репрессивных методов. Посмотрим, как получится.

Другие публикации раздела: 10 лет новой экономической повестке

Нет комментариев. Ваш будет первым!