Информационное агентство / Аналитический центр

Жильё Юга в условиях перестройки: 20 крупнейших проектов, начатых в 2018 году

10.04.2019 | 11:04
|
558
текст Олеся Меркулова

Новые жилищные проекты на Юге показывают, что застройщики делают ставку на небольшой объём и освоенные территории и готовятся к изменениям в законодательстве

Аналитический центр «Эксперт ЮГ» подготовил рэнкинг 20 инвестиционных проектов в жилищной сфере юга России, начатых в 2018 году (см. таблицу). В рэнкинг не вошли те строящиеся объекты, которые входят в уже известную комплексную застройку. Это микрорайоны «Суворовский», «Платовский», «Левенцовка», «Красный Аксай» в Ростове-на-Дону, ЖК «Европея», микрорайон «Спортивная деревня», ЖК «Светлоград», ЖК «Молодёжный» и некоторые другие в Краснодаре. В этих проектах инвестиционные планы расписаны на годы вперёд, вне зависимости от конъюнктуры рынка. А нам хотелось понять, какие проекты застройщики считают востребованными в условиях неуклонно растущих требований к городской среде от властей и потребителей, а также в период самой масштабной перестройки строительной отрасли, когда застройщики больше не смогут строить за счёт средств дольщиков и будут привлекать проектное финансирование в банках (после 1 июля 2019 года).

Рэнкинг показывает, что самый востребованный формат для застройщиков сейчас — небольшие проекты в 25-50 тысяч кв. м с понятными сроками реализации и окупаемости, с повышенной добавленной стоимостью. Новые проекты комплексной застройки территории тоже есть, но это лишь четвёртая часть рэнкинга. И тем не менее они дают максимальный вес в общей стоимости проектов. Так, общий объём инвестиций рэнкинга составляет 114,4 млрд рублей. На пять проектов стоимостью более 10 млрд рублей приходится 62,6% стоимости рэнкинга (71,7 млрд рублей).

Краснодарский край: комплексная застройка на новых территориях и бизнес-класс в Сочи

Крупнейшие новые проекты комплексной застройки территории показывают, в каком направлении движутся два наиболее застраиваемых южных города — Ростов-на-Дону и Краснодар. Так, в 2018 году в Краснодаре началась комплексная застройка в посёлке Знаменский — район «Сосновый бор». Это перспективная территория, где, по данным мэрии, будет построено почти 600 тысяч кв. м жилья с социальной инфраструктурой. Третий в рэнкинге проект — тоже в Знаменском. Это ЖК «Родные просторы» компании «ЮгСтройИмпериал». Застройщик планирует построить более 350 тысяч кв. м жилья.

Краснодарский край примечателен тем, что в регионе крупные проекты реализуются не только в столице, но и во «вторых» городах. Лидирует Сочи, причём с жильём бизнес-класса. Крупнейшие проекты здесь — «Северная Бытха» за 5 млрд рублей и ЖК «Министерские озёра» за 3,5 млрд рублей. Это проекты бизнес-класса. Важно, что застройщики видят потенциал не только на Черноморском побережье, но и в промышленных городах. Так, “ЮгСтройИмпериал” вышел на рынок Армавира с крупным для города проектом за 2,3 млрд рублей — ЖК «Армавир Парк». До этого в Армавире практически не было рынка первичного жилья.

Ростовская область: новые лидеры взялись за застроенные территории

Рэнкинг показывает, что в ближайшие годы на рынке Ростова-на-Дону могут появиться новые лидеры в сфере строительства жилья. Это Московская строительная компания, которая застраивает две новые территории. Один из проектов компании — ЖК «Город у реки», реновация территории завода «Рабочий» за 6,1 млрд рублей. Второй будущий лидер — строительная компания «Галактика» с двумя проектами за 7,5 млрд рублей (ЖК «Сокол на Оганова» и ЖК «Сокол Градъ»). Крупнейший же проект в Ростове-на-Дону, начатый в 2018 году, это ЖК «Эко-район Вересаево» ГК «ЮгСтройИнвест» (24 млрд рублей) на территории бывшего лесопитомника Александровский. Застройщик заявляет полмиллиона «квадратов» жилья.

Стоит отметить, что новые строительные проекты в Ростове-на-Дону реализуются на уже застроенных территориях, тогда как раньше крупные проекты появлялись в «чистом поле» — на неосвоенных территориях.

Большая часть проектов рэнкинга — это один-три дома с инвестициями 1,5-2 млрд рублей. Строители и аналитики говорят, что такие проекты позволяют застройщикам не рисковать в период перехода на проектное финансирование. Даже массовая застройка будет разбита на этапы с меньшими объёмами, чем было принято раньше, считают они.

Рынок приценивается к новым рискам

По словам генерального директора Азово-Донской девелоперской компании Константина Швалёва, законодательные изменения и меняющиеся требования потребителя ведут к тому, что на рынке будет больше небольших проектов с повышенным уровнем комфорта. «Во-первых, крупные проекты эконом-класса имеют наименьшую рентабельность, а рынок только перестраивается на новую финансовую модель. Небольшие проекта комфорт- и бизнес-класса в переходный период дают понятную экономику. Кроме того, покупатель стал требовательнее, это тоже влияет на структуру рынка», — считает г-н Швалёв.

«За большую цену покупатель потребует высокого качества, а цена неизбежно будет расти, — добавляет генеральный директор компании “ЮИТ-Дон” Андрей Шумеев. — Поэтому рынок смещается в сторону жилья комфорт-класса». По его словам, рынок сейчас осторожно оценивает новые условия и не спешит выходить с очень крупными проектами.

«Все игроки рынка первое время будут осторожно оценивать риски в проектном финансировании, поэтому даже те, у кого есть крупные земельные участки, разбивают их на небольшие проекты или на очереди», — полагает партнёр-аналитик СК «Неометрия» Ксения Рысенко.

«Комплексная застройка не исчезнет с рынка. Это период ожидания и привыкания к новой схеме финансирования, ещё идёт медленное разъяснение того, как работать в изменившихся условиях, — считает управляющий партнёр компании “Манн, Черемных и партнёры” Иван Черемных. — Но новые рыночные условия потребуют от застройщиков большего профессионализма, больше финансовых и менеджерских ресурсов — теперь компаниям придётся доказывать свою эффективность перед банками. Кроме того, рынок, скорее всего, ждёт специализация — крупные компании усилят свои позиции в массовой комплексной застройке, а средние застройщики уйдут в небольшие проекты комфорт и бизнес-класса».

Генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько считает, что в ближайшее время рынок будет консолидироваться вокруг крупных компаний, а мелкие игроки, скорее всего, начнут уходить с рынка.

Наименование проекта Общая сумма инвестиций, млрд руб. Компания реализующая проект Субъект ЮФО Краткое описание сути проекта Период реализации проекта Источник информации
1 ЖК "Сосновый бор" 25,00 ООО «Стройэлектросевкавмонтаж» Краснодарский край 577 тыс. кв. м. три школы на 3300 мест, четыре детсада на 1720 детей, поликлиника, соцучреждения, зон отдыха, храм 2018-2020 (первая очередь) "Эксперт Юг"
2 ЖК "Эко-район Вересаево" 24 ГК «ЮгСтройИнвест» Ростовская область 540 тысяч кв.м. жилья, два детский сада на 1200 мест, школа на 1434 места, поликлиника, дом сбыта 2018-2026 ГК «ЮгСтройИнвест»
3 ЖК "Родные просторы" 12,80 ООО "ЮгСтройИмпериал" Краснодарский край 354 тысячи кв. м жилья, школа на 1550 мест, два детских сада, спорткомплекс с бассейнами, медицинские учреждения. 2018-2025 ООО "ЮгСтройИмпериал"
4 ЖК "Сердце Ростова-2" 10,2 "Московская строительная компания" Ростовская область 156 тысяч кв.м., собственная инфраструктура. 2018-2022 "Эксперт Юг"
5 ЖК "Город у реки" 6,1 "Московская строительная компания" Ростовская область Строительство девяти 25-этажных домов с паркингом, благоустройством и детскими учреждениями. 2018-2023 "Эксперт Юг"
6 ЖК "Северная бутха" 5,00 ООО "Стройгарант-Н" Краснодарский край Комплексная жилая застройка в Хостинском районе с социальной и инфраструктурой: поликлиника, детский сад, школа, торговый центр 2018-2024 ООО "Стройгарант-Н"
7 ЖК "Сокол на Оганова" 4,1 СК "Галактика" Ростовская область 203 тысячи кв.м. жилья, детский сад на 120 мест, медицинский центр, спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, парковочное пространство на 1100 мест. 2018-2023 "Эксперт Юг"
8 ЖК «Министерские озёра» 3,50 AVA Group Краснодарский край Строительство ЖК в Сочи: 130 тысяч кв.м. 2018-2022 "Эксперт Юг"
9 ЖК «Сокол Градъ» 3,5 СК "Галактика" Ростовская область восемь домов 19-21 этажностью, детский сад, школа, зоны рекреации. 2018-2023 "Эксперт Юг"
10 ЖК «Лесной-квартал» 3,02 ООО «Специализированный застройщик «Стройинвестгрупп» Республика Крым Строительство многоквартирного жилого комплекса «Лесной-квартал» 2018-2028 "Эксперт Юг"
11 ЖК "Армавир Парк" 2,30 ООО "ЮгСтройИмпериал" Краснодарский край Строительство пяти 14-этажных домов на 940 квартир. 2018-2023 ООО "ЮгСтройИмпериал"
12 ЖК "Сказка" 2,30 ГК "Неометрия" Ростовская область Строительство 24-этажного жилого дома с благоустроенной территорией 2018-2021 "Эксперт Юг"
13 ЖК "Форт Адмирал" 2,24 ООО "Империал Коммерц" Краснодарский край Строительство 4-х 21-этажных домов бизнесс-класса в Туапсе. 2018-2024 ООО "Империал Коммерц"
14 ЖК "Скай Парк" 2,20 ООО"АльфаСтройИнвест" Ростовская область Три 25-этажных дома класса комфорт с четырехуровневой парковкой на 650 мест, детским садом, фитнес-клубом и 2018-2022 "Эксперт Юг"
15 ЖК "Мечников" 1,5 СК10 Ростовская область 6 домов от 2-25 этажей бизнес-класса, 8-уровневая парковка, 50 тысяч кв.м. 2018-2021 "Эксперт Юг"
16 ЖК "Аврора" 1,5 ООО «Универсальная строительная компания» Ростовская область Три многоэтажных жилых дома в 23-25 этажей, общая площадь - 27,3 тысяч кв.м. 2018-2023 "Эксперт Юг"
17 ЖК у рощи СКА 1,5 ООО «Гефест Южный» Ростовская область Строительство двух 25-этажных дома, площадь - 25 тысяч кв.м. 2018-2020 "Эксперт Юг"
18 ЖК "На Садовой" 1,31 ООО "АлМакс-Строй" Краснодарский край Три 19-ти этажных дома, детский сад на 40 мест, многоуровневый паркинг. 2018-2021 ООО "АлМакс-Строй"
19 ЖК "Инсити-life" 1,30 ООО "Инстити" Краснодарский край Два жилых дома переменной этажности с коммерческими помещениями на первом этаже, детский сад на 250 человек. 2018-2020 ООО "ИНСИТИ"
20 ЖК "Белые росы" 1,10 ООО "ЮгСтройИмпериал" Краснодарский край 9 домов средней этажности, коммерческая инфраструктура, детский сад. 2018-2022 ООО "ЮгСтройИмпериал"
Другие публикации раздела: Новости

Нет комментариев. Ваш будет первым!