Информационное агентство / Аналитический центр

В Ростове перестали выдавать разрешения на строительство многоэтажек

17.05.2019 | 11:05
|
451
текст Олеся Меркулова
изображение rostov-gorod.ru

В первом квартале 2019 года ростовские власти выдали всего одно разрешение на строительство. Это трехэтажный дом площадью 1,3 тыс. кв. м. Как правило, в квартал выдается 10-15 новых разрешений для больших жилых комплексов. Застройщики считают, что такая заморозка связана с новыми законами в отрасли, по которым пока сложно работать как чиновникам, так и застройщикам

В первом квартале 2019 года департамент архитектуры и градостроительства Ростова-на-Дону выдал всего одно новое разрешение на строительство. Это трехэтажный дом площадью всего 1,3 тыс. кв. м, следует из отчета департамента. При этом разрешение выдано не компании, а частному лицу. Остальные документы департамента касались корректировки или продления ранее выданных разрешений на строительство. Это нетипичная ситуация. Как правило, департамент выдает 10-15 новых разрешений за квартал юрлицам и частным лицам. Так, в первом квартале 2018 года было выдано 11 разрешений на строительство со средней площадью домов 10-12 тыс. кв. м. Самый крупный проект – у компании «Монолит-Экспо» (50 тыс. кв. м.). А в четвертом квартале 2018 года департамент выдал больше 30 новых разрешений на строительство, где есть проекты по 100-50 тыс. кв. м.

Застройщики считают, что такая заморозка выдачи разрешений на строительство связана с двумя трендами на рынке. Первое, в конце 2018 годы многие строительные компании хотели успеть набрать как можно больше разрешений на строительство, чтобы избежать поправок в 214-ФЗ (закон о дольщиках), который запрещает брать деньги дольщиков и заставляет кредитоваться. Второе, сейчас приняты поправки в Градкодекс РФ, которые обязывают установить зоны с особыми условиями в городах (ЗОУИТ) и работать в них с Государственной экспертизой. Трактовка этих поправок расплывчата, и чиновники не рискуют выдать разрешения на строительство, пока не будет разъяснений Минстроя РФ. В администрации Ростова-на-Дону на запрос «Эксперта Юг» пока не успели ответить.

«Многие застройщики получили разрешение на строительство в 2018 году в надежде, что они смогут строить по старым правилам, то есть за счет денег дольщиков, а не проектного финансирования. По многим этим разрешениям работы еще не начинались, объясняет генеральный директор СК «Галактика» Арутюн Сурмалян. При этом воспользоваться возможностью строить по старым правилам они все равно не смогут. Не так давно Минстрой РФ определил, что по старым правилам после 1 июля 2019 года могут достраиваться объекты с готовностью не менее 30% и где проданы не менее 10% квартир». По его словам, сейчас на рынке затишье, так как новые законодательные условия выдержат не все строительные компании, и застройщики ставят перед собой задачу достроить объекты и не начинать новые. «Себестоимость строительства растет из-за изменений в 214-ФЗ, а на рынке мы цену поднимать не можем, потому что рынок уже перегретый и перенасыщенный. Многие застройщики просто не впишутся в себестоимость и уйдут с рынка», добавляет он.

Директор ООО «Донтехзаказчик» Игорь Далаксакуашвили считает, что дело не только в том, что застройщики набрали разрешений на строительство в 2018 году. Не все застройщики это делали, и рынок все равно бы создавал поток новых проектов. Дело в том, что в 2018 году вступили в силу еще одни важные поправки на федеральном уровне – это то, что в так называемых зонах с особыми условиями (ЗОУИТ) теперь можно будет строить только с Государственной экспертизой.

К этим поправкам оказались не готовы ни застройщики, ни чиновники. Последним легче не выдавать разрешения на строительство, чем рисковать трактовкой Градкодекса РФ.

ЗОУИТ – это специальные зоны с ограничениями по строительству (определенный вид разрешенного строительства, высота зданий и другие ограничения). В такие зоны входят: зоны охраны объектов культурного наследия, защитные зоны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергии, железных дорог, придорожных полос, трубопроводов и др., приаэродромные территории, военные и природные охраняемые зоны, санитарные зоны, прибрежные полосы и т. д. всего 28 видов. В Ростове-на-Дону таких зон много. Поправки в закон запрещают отдавать проектные документы в негосударственные компании строительной экспертизы, если проект будет реализовываться в ЗОУИТ. «Эксперт Юг» подробно разбирал, почему из-за поправок в ЗОУИТ сейчас практически невозможно строить.

«Есть разногласия между застройщиками, департаментом архитектуры и градостроительства города и надзорными органами в части трактовки использования ЗОУИТ. Застройщики и город считают, что обращаться к Госэкспертизе можно, если эти зоны зарегистрированы в кадастре. А пока не все зоны определены, застройщики могут пользоваться коммерческой экспертизой. Но надзорные органы уже сейчас требуют только государственной экспертизы. И Минстрой Ростовской области, и городской департамент архитектуры направили письма в минстрой РФ с просьбой разъяснить положение данного закона. Надеемся, что эти объяснения будут», говорит Игорь Далаксакуашвили. По его словам, необходимость еще раз проходить экспертизу после не государственной - это время и затраты. Застройщик считает, что остановка выдачи разрешений на строительство может привести к росту цен. «Есть четкая схема и понимание рыночного замещения убывающих проектов, которые вводятся в эксплуатацию. Ведь ценовые предложения формируются на рынке из этого потока – на котловане купить квартиру дешевле. Из-за приостановки выдачи разрешений может произойти вымывание проектов на начальной стадии и , соответственно рост цен. Происходит это на фоне сложностей переходного периода на проектное финансирование с счетами эскроу и усугубляет проблему, не давая застройщикам возможности начинать работу с банками», добавляет он.

«Госэкспертиза ведет к удорожанию проекта и к тому, что документы могут рассматриваться по 1,5-2 года, согласен Арутюн Сурмалян. И сейчас многие застройщики не готовы туда обращаться. Если будет действовать нормальный переходный период, то рынок выстроится, а сейчас применять эти поправки – значит, останавливать проекты».

«В Ростове сейчас такая ситуация, когда одни законодательные ограничения наложились на другие – и поправки в Градкодекс РФ, и поправки в 214-ФЗ. Все они ведут к удорожанию и усложнению строительства, поэтому рынок пока еще не понимает, как работать в новых законодательных условиях», заключает генеральный директор «ЮИТ-ДОН» Андрей Шумеев.

Другие публикации раздела: Новости

Нет комментариев. Ваш будет первым!