Информационное агентство / Аналитический центр

Ростовских застройщиков принуждают к Госэкспертизе

18.04.2019 | 18:04
|
346
текст Олеся Меркулова

В Ростове-на-Дону запрещают строить в зонах с особыми условиями, если экспертиза по проекту выдана не государством, а коммерческой компанией, хотя закон позволяет получать негосударственную экспертизу. Кроме того, зоны с особыми условиями не до конца определены и не все нанесены на публичную карту, что только усложняет строительный процесс

В 2018 году в Градостроительный кодекс России были внесены поправки, которые вводят зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Застройщикам будет запрещено строить в этих зонах без оценки влияния объекта на эти зоны. Государство обязывает застройщиков заказывать только государственную экспертизу проектов, если они строят в ЗОУИТ, а не коммерческую. Переходный период для нововведений - до 2022 года. Эксперты строительной отрасли считают закон недоработанным и фактически создающим барьеры на рынке. Главные претензии отрасли: оценка влияния на объект обязательна, тогда как критерии этой оценки не определены и никто не может сейчас сделать такую работу. Кроме того, государство обязывает проходить только госэкспертизу проектов на таких территориях. В отрасли считают, что это ставит государственные структуры экспертизы в монопольное положение. Третья претензия – не все зоны определены корректным образом, и не всегда понятен источник, который определил такую зону.

В Ростове-на-Дону уже сложилась своя специфика применения новых поправок Градкодекса РФ: прокуратура Ростова-на-Дону оспаривает разрешение на строительство в ЗОУИТ, так как застройщик сделал экспертизу в коммерческой компании, хотя переходный период определен до 2022 года. В администрации не верят, что выиграют дело, а ростовские застройщики боятся, что такая практика станет массовой.

Что такое ЗОУИТ и почему они могут стать замороженными для строительства в Ростове-на-Дону?

ЗОУИТ – это специальные зоны с ограничениями по строительству (определенный вид разрешенного строительства, высота зданий и другие ограничения). В такие зоны входят: зоны охраны объектов культурного наследия, защитные зоны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергии, железных дорог, придорожных полос, трубопроводов и др., приаэродромные территории, военные и природные охраняемые зоны, санитарные зоны, прибрежные полосы и т.д. - всего 28 видов. Так как список большой, таких зон достаточно много в городе (см.скриншот публичной кадастровой карты Кировского района Ростова-на-Дону, ЗОУИТ окрашены в зеленый цвет).

Ростовских застройщиков принуждают к Госэкспертизе

Застройщики Ростова-на-Дону столкнулись с такой проблемой, что, с одной стороны, не все установленные ЗОУИТ есть на публичной кадастровой карте, а, с другой стороны, не все ЗОУИТ, отмеченные на Градостроительном плане Ростова-на-Дону, имеют четкие границы и источники установления зоны. Это влияет на инвестиционный процесс в городе, так как застройщики не могут в полной мере оценить риски инвестиционного проекта.

«Для того, чтобы этим законом руководствоваться, зоны должны быть установлены надлежащим образом. Пока мы этого не видим. Многие зоны не имеют четких границ, одни зоны есть в Генплане, но их нет на кадастровой карте. По многим зонам нет корректных сведений. Это влечет за собой вольное прочтение законодательства и снижение инвестиционной привлекательности города. Нужен единый порядок действия на территории города и области, которым можно руководствоваться», - говорит генеральный директор «ЮИТ-Дон» Андрей Шумеев.

При этом, по словам управляющего партнера адвокатского бюро «Партнер» Юлии Аксеновой, ЗОУИТ считаются установленными, даже если о них нет сведений, если есть документы решений властей всех уровней по этим зонам и судебные акты. «Уже есть арбитражные дела об оспаривании сделок по статье о заблуждении предмета покупки, так участники сделки не знали о существующих ограничениях, - говорит она. – Широкий перечень ЗОУИТ и отсутствие корректной информации может привести к большому количеству подобных судебных споров».

И.о. главного архитектора Ростова-на-Дону Елена Гавриленко говорит о том, что департамент архитекторы и градостроительства Ростова-на-Дону ведет работу по определению ЗОУИТ. Эти изменения будут внесены в Правила землепользования и застройки летом 2019 года.

ЗОУИТ ведут к монополизации Госэкпертизы

Поправки в закон запрещают отдавать проектные в документы в негосударственные компании строительной экспертизы, если проект будет реализовываться в ЗОУИТ. Институт негосударственной экспертизы был создан в 2010 году по поручению Владимира Путина (тогда премьера). Негосударственные компании аттестуются так же, как государственные структуры строительной экспертизы. По словам директора «Единого центра строительства» Ирины Блохинцевой, в 2018 году было выдано практически 50% заключений по всей России негосударственной экспертизой. Таких организаций было 842. После вступления в силу поправок в Градкодекс РФ, половина компаний с негосударственной экспертизой ушил с рынка. Сейчас их 410. А муниципальные органы рекомендуют застройщикам обращаться только в Госэкспертизу.

«Негосударственная экспертиза — это скорость, цена, конструктивная работа. Когда этот институт появился, мы почувствовали огромную разницу. Кроме того, Госэкспертиза всегда очень загружена, что может привести к затормаживанию строительного процесса. В Ростове-на-Дону уже сейчас необоснованно отправляют в Госэкспертизу, тогда как закон имеет переходный период», — говорит генеральный директор «Строительного треста КСМ-14» Владислав Григориадис.

По словам и.о. главного архитектора Ростова-на-Дону Елены Гавриленко, приоритет Госэкспертизы – это требование прокуратуры Ростова-на-Дону. Прокуратура оспаривает разрешения на строительство, если заключение по нему было выдано негосударственной экспертизой.

«Сейчас, например, такое дело рассматривается в Ленинском районном суде Ростова-на-Дону. Прокуратура города пытается отменить выданное разрешение на строительство на приаэродромной территории, так как заключении по не нему было выдано в коммерческой компании, хотя это разрешение на строительство было выдано тогда, когда новые поправки еще не вступили в силу. Письма Минстроя РФ, где есть разъяснение о разрешении строительства с негосударственной экспертизой в переходный период, на прокуратуру не производят впечатления. Если мы сможем выиграть дело в трех инстанциях, мы закрепим прецедент и направим его в Минстрой РФ. Но пока мы не видим перспектив», — говорит заместитель директора Департамента архитектуры и градостроительства Ростова-на-Дону Глеб Мельников.

Другая проблема — поправки уже действуют, но критериев оценки влияния на объект, то есть фактически сейчас ни государственная, ни коммерческая экспертиза не могут дать такую оценку. «Нужно утвердить критерии оценки влияния объекта на ЗОУИТ и только тогда вводить применение новых поправок», — заключает Ирина Блохинцева.

Торгово-Промышленная палата Ростовской области намерена составить коллективное письмо от застройщиков в прокуратуру Ростова-на-Дону и в Минстрой РФ, чтобы разрешить проблемы, связанные с новыми поправками.

Другие публикации раздела: Новости

Нет комментариев. Ваш будет первым!