Информационное агентство / Аналитический центр

«Конкуренция между субъектами выходит на первое место»

20.02.2019 | 17:02
|
280
текст Виктория Максимова, Евгений Ракуль

Одна из ведущих юридических фирм Кубани постепенно расширяет список компетенций за счёт девелоперского бизнеса. Освоение нового направления связано с ростом инвестиционной активности, который, впрочем, имеет ряд ограничений

Управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнёры» Роман Домащенко начинал бизнес в начале 2000-х. За эти годы он сформулировал для себя одно правило — любой бизнес начинается с хорошего юридического сопровождения. Инвестиционная активность компаний напрямую связана и с доверием к судебной и исполнительной власти в регионе. Сегодня это доверие намного выше, чем 20 лет назад, однако дальнейшему развитию бизнеса мешает множество факторов, среди которых неконструктивная позиция ресурсных монополий, трудность с получением кредитов и господдержки, а также зарубежные санкции.

От юридической практики к девелопменту

— В последние годы вы занимаетесь не только юридической практикой, но и сопровождаете инвестиционные проекты. В какой из сфер, с которой вы работаете сейчас, виден наибольший потенциал?

— Есть два основных направления, которые мы сопровождаем: строительство многоквартирных домов и комплексная застройка индивидуальными жилыми домами. Основная часть нашей работы приходится на Краснодар и Сочи. Второе наиболее интересное для меня направление — это строительство промышленных предприятий. Инвестиции здесь оцениваются в миллиарды рублей. Например, мы сопровождаем проект по строительству завода по переработке вторсырья за 750 миллионов рублей на территории Краснодара.

— Почему вы решили заниматься этими направлениями?

— Это стало логичным продолжением основной деятельности. Просто наши постоянные клиенты, которым мы помогали с оформлением земельных участков, обратились к нам, когда встал вопрос о запуске второй очереди предприятия. Поскольку мы работали с собственниками по различным арбитражным делам, они и обратились к нам по поводу сопровождения нового проекта. У нас также есть клиенты, которые строят санаторий в Адлере, где будет предусмотрен как отдых, так и санаторно-курортное лечение. Это также одно из интересных нам направлений. То есть мы наработали определённые навыки в девелопменте и теперь развиваем их. Нельзя сказать, что это обычная практика для юриста, но в последнее время она довольно распространена.

— Вы активно работаете с девелоперами и собственниками земли. Можно ли ожидать в этом году, когда вступают в силу новые правила финансирования жилищных проектов, от этой сферы большой деловой активности? Каких изменений на этом рынке вы ждёте?

— Сегодня ещё можно привлекать средства дольщиков на объекты, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 года, в обычном порядке. А вот с 1 июля 2019 процесс привлечения средств серьёзно усложнится. Денежные средства дольщиков будут приниматься через открытие эскроу-счетов, что усложнит их использование. Строительство многоквартирных домов будет идти через проектное финансирование банков. Но, на мой взгляд, на рынок жилья существенно повлияют два фактора: повышение НДС на 2 процентных пункта, а также необходимость оплаты процентов банку за использование банковских кредитов. В совокупности эти факторы увеличат себестоимость строительства жилья на 12-15 процентов.

— Как это может отразиться на активности застройщиков?

— Многие уходят в смежный бизнес. На сегодняшний день часть застройщиков переквалифицировалась в девелоперские компании, которые приобретают земельные участки, оформляют документы и передают землю другой компании-застройщику. Уже несколько крупных компаний в Краснодаре завершают старые проекты, а новые не начинают. Да, они остаются на рынке, но уже в качестве девелоперов. Второй вариант — когда из многоэтажного многоквартирного строительства компании уходят в коттеджную застройку, строительство малоэтажных многоквартирных домов. Там не обязательно требуется привлечение средств дольщиков, им достаточно собственного бюджета на строительство и продажи квартир после постройки. Это существенно сказывается на их работе, они вынуждены полностью менять структуру управления. Ещё не факт, что такая смена специализации окажется успешной.

— Кажется, что в такой ситуации на рынке останутся только самые крупные застройщики.

— Думаю, выживут и средние компании. Я вижу, что банки достаточно активно «охотятся» за надёжными застройщиками для дальнейшего кредитования. Есть определённый элемент конкуренции между ними за хороших и надёжных клиентов. Не исключаю, что начнутся слияние и поглощение компаний-застройщиков, но эти процессы не будут носить глобальный характер.

— Наше исследование крупнейших инвестпроектов ЮФО показывает некоторое смещение интересов инвесторов в сторону коммерческой недвижимости. Видите ли вы этот тренд? Чем он объясняется?

— Смотря о чём идёт речь. Если говорить о строительстве складской недвижимости, то это имеет под собой основание. А вот тренд на строительство крупной торговой недвижимости себя уже исчерпал, по крайней мере в Краснодаре. Единственное, что может быть успешно, так это объекты высокого уровня проработки и сервиса. Если это просто «коробка», то такой проект уже никому не интересен.

Как развивается инвестиционный процесс

— Как юрист, не могли бы вы охарактеризовать инвестиционный климат в регионе, из чего он складывается?

— Я думаю, что у нас всё достаточно неплохо. Если инвестор хочет реализовать проект с правильно рассчитанной финансовой моделью, то в крае найдётся сразу несколько государственных структур, которые постараются способствовать развитию такого проекта. Основное препятствие, которое сдерживает реализацию проекта — это инженерные коммуникации. Со стороны государства, на мой взгляд, делается достаточно усилий для сопровождения. И, самое главное, в крае есть целый ряд глав администраций муниципалитетов, которые стараются «перетянуть» инвестора на территорию своего муниципального образования. Многие звонят, оставляют свои номера мобильных телефонов лишь с одной целью — чтобы что-то построили именно у них. Они понимают — это позволит создать рабочие места, увеличить поступления в бюджет от налога на землю, на имущество, а также налога с заработной платы. О каких-то намёках на подарки или подношения речь уже давно не идёт — предлагается только помощь и сотрудничество.

— Получается, инвестиционный климат складывается ещё и из наличия конкуренции между муниципальными образованиями за инвестора?

— Да, особенно это касается дотационных районов — среди них конкуренция за проекты довольно высока.

— Как тогда депрессивные территории могут выдержать конкуренцию с более успешными?

— Только максимальной помощью в оформлении земли, выдачей разрешений на строительство. Эта помощь многого стоит.

— Как вы считаете, какие главные сложности чаще всего возникают у инвесторов, желающих реализовать проект в регионе? Что можно было бы сделать для их устранения?

— Прежде всего это подключение к коммуникациям. Электричество, газ и выдача соответствующих технических условий для подведения коммуникаций — это сегодня главная проблема. Я вообще считаю, что передача различных инженерных сетей в частные руки в своё время была ошибкой правительства. Может быть, надо было передать их муниципалитетам. У глав районных администраций должны быть рычаги влияния на руководство и деятельность коммунальных компаний. Сегодня те же газовики слабо координируют свою деятельность с главами муниципальных образований. У них своя инвестпрограмма, у глав своя. Согласование занимает много времени. Раньше говорили о том, что инвестору не дают землю, но теперь такой проблемы нет. Уже сформирован рынок недвижимости, ты можешь свободно купить земельный участок либо получить в аренду под реализацию инвестпроекта. В момент выбора земельного участка на первом месте всегда стоит вопрос наличия коммуникаций.

— Меняется ли как-либо роль региональных властей в инвестиционном процессе? Как бы вы сформулировали главные вызовы для власти?

— Главный вызов — конкуренция за крупные проекты на межрегиональном уровне. Сейчас внесены изменения в бюджетное законодательство, которые облегчают регионам финансирование крупных проектов. Они позволяют нескольким регионам финансировать один проект. Эти изменения помогут реализовать целый ряд транспортных проектов на территории РФ. Конкуренция между субъектами за крупные инвестпроекты выходит на первое место.

— Кто сегодня, на ваш взгляд, выступает в роли локомотива инвестиционного процесса — малые, средние компании, крупный бизнес, государство?

— Наверное, государство в лице своих госкорпораций и компаний с госучастием, а также крупный бизнес. Что касается МСБ, то положение дел, конечно, надо менять, он не выступает сейчас в роли локомотива. Этот вид бизнеса не доверяет государству, не играть в такие игры, как субсидии, льготы и прочее. Многие сегодня осознанно не связываются с господдержкой, потому что за получение субсидии в миллион рублей необходимо будет отчитываться не один год. А потом ты ещё три года после освоения денежных средств занимаешься отписками, отбиваешься от всевозможных органов.

— Наверное, следует сократить количество проверок?

— Да, люди, которые честно отработали субсидии, страдают от большого количества проверок. Это и приводит к недоверию к государству. Но при этом и отсутствие контроля за деятельностью таких предприятий порождает различные мошеннические схемы. Поэтому важно найти в отношении МСБ сбалансированный подход.

— В этом году вы ждёте роста инвестиций в регионе?

— Думаю, если край сработает на уровне 2017-2018 года, то это уже будет хорошо.

— Чем вызван такой пессимизм?

— Целый ряд факторов влияет на моё мнение. В том числе и нарастание санкционного давления на страну.

— Вы, вероятно, имеете в виду представителей крупного бизнеса, например, Олега Дерипаску, у которого много проектов в Краснодарском крае?

— Дерипаска для меня не показательный пример. Я думаю, люди, аналогичные ему, получив индульгенцию в Москве, будут возвращать деньги из-за рубежа и осваивать здесь. В любом случае, пока это не влияет на инвестиционный процесс.

— А как санкционный режим отражается на среднем и малом бизнесе?

— Прежде всего он затрагивает закупку оборудования. Нам запрещают закупку ряда высокотехнологичного оборудования в Европе. Нас оставляют с Китаем, Индией, но мы у них не можем купить то, что нам нужно. Поэтому особенного прорыва в развитии инвестиционной составляющей бизнеса я не жду.

— Какие ещё проблемы сегодня сдерживают инвестиционный процесс?

— У бизнеса сегодня много сложностей. Например, последние несколько лет мы наблюдаем сжатие денежной массы. Несмотря на разные рекламные предложения по кредитам, получить деньги предпринимателям и компаниям становится всё тяжелее. Вследствие этого бизнес постоянно ужимается, чтобы сохранить костяк коллектива и закрепиться на рынке. С оптимизмом в будущее сегодня могут смотреть только те, у кого есть возможность получения государственных и муниципальных контрактов. Но и здесь не всё так просто.

Перспективы рынка юридических услуг

— По статистике арбитражных судов, по количеству споров регионы юга России (Волгоградская область, Ростовская область, Краснодарский край) входят в первую десятку. Примерно такие же места эти регионы занимают в различных рейтингах инвестиционной привлекательности. Насколько взаимосвязаны эти процессы? Насколько выросла за последние годы конфликтогенность в отношениях субъектов экономической деятельности?

— Количество юридических лиц, зарегистрированных в регионе, и количество арбитражных дел, рассматриваемых в суде региона, связано напрямую. Мы видим, что по статистике больше всего дел поступает в Московский арбитражный суд. Просто большинство головных компаний регистрируется в Москве. Этот суд сегодня перегружен. Я уже не говорю про качество работы судьи при такой нагрузке. Большие нагрузки на судей сейчас в Москве, Петербурге, да и в Краснодаре. Но для их снижения много делается. Последние изменения в арбитражном процессуальном законодательстве, в том числе упрощённый порядок рассмотрения дел, облегчают ситуацию.

— Третейские суды при торгово-промышленных палатах могли бы исправить положение?

— Думаю, что в ближайшие три-пять лет точно не исправят. Слишком велико недоверие бизнеса к этому институту. Да, недавно провели реформу, и сейчас у нас в стране пять третейских судов, которые официально могут выносить какие-то решения. Но и уровень доверия к арбитражным судам всё-таки сейчас выше, чем раньше — в их решениях стало больше законности.

— Ваша компания в прошлом году выросла более чем в полтора раза, хотя рынок юридических услуг — не самый быстрорастущий. За счёт каких направлений растёте?

— Мы постепенно расширяем спектр предлагаемых бюро юридических услуг. В 2018 году открыли и в 2019 году планируем расширять уголовную практику. Рассчитываем на увеличение количества клиентов по сопровождению процедур банкротства. Примерно третью часть выручки нам даёт практика по недвижимости и строительству. Около 20 процентов — банкротные дела. 20 процентов — судебная практика. На всё остальное приходится 30 процентов.

— Какой прогноз развития вы закладываете на этот год и почему?

— Я закладываю рост бизнеса минимум 15-20 процентов по выручке. В 2018 году мы стали сотрудничать с несколькими крупными клиентами в Москве и в Краснодарском крае. Также мы рассматриваем Ставропольский край и Ростовскую область. Филиалы там открывать мы не планируем, но хотим работать с местным крупным бизнесом, предлагать свои услуги по различным судебным направлениям.

Другие публикации раздела: Новости

Нет комментариев. Ваш будет первым!