Ваш регион: Выберите регион
Найти на сайте:

«Для комплексной застройки нужна воля региона»

23.10.2015 | 18:10
|
1331

Людмила Шаповалова

Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос», считает, что в регионах проекты комплексной застройки, включающие коммунальную, социальную и рекреационную инфраструктуру, будут развиваться только в условиях государственно-частного партнёрства. На юге такая схема только начинает выстраиваться.


ГК «Кортрос» не имеет сегодня на юге проектов, находящихся в активной стадии строительства. В портфеле компании — сданный жилой комплекс в Краснодаре и гостиничный комплекс «Азимут» в Сочи. На этапе разработки находится проект комплексной застройки на территории старого аэропорта в Ростове-на-Дону, но, поскольку новый ещё не введён в эксплуатацию, а старый как раз активно эксплуатируется, этот проект компанией пока официально не объявлен. Однако намерение осваивать южную территорию у неё есть, и речь идёт, прежде всего, о системном освоении земельных участков.


По мнению г-на Голубицкого, успешно нынешний кризис пройдут компании, которые имеют в портфеле крупные проекты, позволяющие гибко реагировать на сжатие спроса. Кроме того, он считает, что наличие у строительной компании собственных производственных мощностей станет в определённой степени «обременением», которое осложнит прохождение через кризис. Однако на юге ещё есть ниши для дальнейшего развития рынка жилья, начиная от улучшения условия эконом-класса до застройки бизнес-класса, который, по словам собеседника, в регионе пока не представлен.


— Как в текущий кризисный период ощущают себя застройщики?

— Очень по-разному, в зависимости от того, на что они делали ставку. Наиболее устойчивы к кризису те, кто реализует не точечные проекты с коротким сроком жизни, а кто связан с проектами комплексного освоения, имеющих долгий жизненный цикл. Перенос объёмов стройки с одного года на другой для них не столь критичен, поскольку они имеют длинные кредиты, а объёмы стройки коррелируют со спросом. Если вы планировали за полтора года построить один дом, взяли под него кредит, а потом рынок обвалился, и вы не смогли его продать, вы идёте к банкротству. Кроме того, лучше себя чувствуют те, кто не занимается и производством стройматериалов и девелопментом, и другими направлениями бизнеса. Те, чей бизнес расфокусирован, сегодня в невыгодном положении.


— Почему диверсификация, по вашему мнению, им не на пользу?

— Если девелоперская компания обременена бизнесом стройматериалов, то, как только происходит сжатия спроса, появляется проблема решения социальных задач, занятости на этих производствах. Расширяться или сокращаться в течение короткого времени этот бизнес не может, а за какие деньги решать эти задачи, - не понятно. Вторая проблема состоит в том, что если последовательно перераспределять девелоперскую маржу между производством и девелопментом, то остановить домостроительный комбинат, который вы построили для своих нужд, уже нельзя. Поэтому я всегда говорю, что каждый бизнес должен находиться в своей нише.


— Чем нынешний кризис отличается от прошлого?

— Во-первых, прошлый кризис почистил ряды девелоперов, мелкие игроки ушли с рынка, поэтому к этому кризису такого рода компаний подошло существенно меньше. Во-вторых, на тот момент многие верили в то, что валютные заимствования удешевляют стройку и пытались брать кредиты за рубежом. В кризис они оказались жертвами этих кредитов. Сейчас большинство зрелых компаний в риски такого рода не входили. В-третьих, механизмы, которые в тот кризис государство только нащупывало, в этот стали быстро использоваться, в частности, субсидирование ставок ипотечного кредитования. Наконец, все понимают, что в этот раз кризис надолго, поэтому компании действуют очень осторожно, предпринимают усилия по повышению эффективности, сокращению издержек.


Экономический климат — общий на всех

— Как вы сейчас оцениваете инвестиционный климат в регионах юга?

— Инвестиционный климат сегодня в значительной мере общий на страну, поскольку он задаётся макроэкономической ситуацией. Для сегодняшней ситуации характерны достаточно дорогие заимствования, падения платёжеспособного спроса. И южный регион ничем не отличается от страны в этом смысле. Не отменяя ответственности региональных властей, изменение этой ситуации во многом зависит от решений на уровне всей страны. Такие решения уже принимаются, к примеру, предоставление льготной ипотеки в начале года фактически позволило выжить этому бизнесу, иначе он оказался бы в глубоком кризисе.


— В Ростовской области и Краснодарском крае всё же реализуется ряд по-настоящему крупных проектов, идёт строительство в масштабах микрорайонов, и пока они не показывают сильного замедления темпов строительства.

— Дело не в темпах строительства: сейчас надо больше всего обращать внимание на то, что закладывается сегодня девелоперами. То, что сегодня сдаётся, было начато ещё до кризиса: важно будет, что сейчас инвестируется и в какие проекты. Конечно, будут и банкротства, и другие кризисные явления — на то он и кризис.


— На Юге лишь относительно недавно стали появляться проекты комплексной застройки территории. Почему, по вашему мнению, понадобилось столько времени для того, чтобы они начали реализовываться?

— Такие проекты получались, прежде всего, там, где была воля субъекта к такому развитию: это всё проекты в области государственно-частного партнёрства. Они требуют, прежде всего, соответствующей нормативной базы, региональных целевых программ, согласования с монопольными структурами, федеральной поддержки. Мастерство девелопера в этом случае состоит в организации работы всех этих составляющих.


— Вы не заходите в южные регионы, потому что не видите волю субъектов федерации к таким проектам?

— Если нам удастся запустить проект комплексной застройки на территории бывшего аэропорта в Ростове-на-Дону, то это будет именно такой проект. Эта площадка обладает крайне интересными природными характеристиками ландшафтными, что нам подтвердили наши французские архитекторы.


— У вас есть реализованный проект жилого комплекса в Краснодаре, и в этом городе были заявлены другие проекты, но потом отозваны. Это из-за кризиса?

— Вопрос был не в кризисе, а в том, что не хватило последовательности в действиях властей. Мы в своё время получили площадки, которые первоначально считались пригодными для жилищного строительства, но потом выяснилось, что в одном случае был конфликт с населением, и у власти не было достаточной воли и понимания того, как будут реализовываться эти проекты. Проект не может состояться, если нет согласованности действий всех участников проекта, в первую очередь, между инвестором и государственными структурами.


Пора заложить стандарты

— Есть ощущение, что рынок жилого строительства в Ростове и Краснодаре несколько перегрет. В 2012-2013 гг был мощный рывок строительства, в том числе и комплексного. Как будет поддерживаться покупательский спрос в ближайшем будущем?

— В Ростове и Краснодаре всё-таки разные ситуации с точки зрения соотношения спроса и предложения. Там разные объёмы строек, разный продукт. Потенциал спроса, на мой взгляд, в отдельных сегментах ещё есть: у нас нет рынка арендного жилья, а потребность в нём большая, и потенциал огромен. Есть ещё возможность удешевления ипотеки, и это тоже повлияет на рынок. Наконец, если рассмотреть рынок с точки зрения различных сегментов, то даже в крупных городах региона вся линейка ассортимента пока не представлена.


— У отрасли есть необходимость заложить стандарты качества того или иного сегмента жилья?

— Этот вопрос, действительно, очень актуален для России, потому что долгое время основным критерием постройки была цена: считалось, что чем дешевле, тем лучше. У нас есть фонд, который занимается расселением жителей из аварийного жилья. Я опасаюсь, что если мы будем и дальше строить дешёвое жильё низкого качества, то работы у фонда будет с каждым годом только больше. Я уж не говорю о вопросе облика городов: единожды загубив его, придётся мучительно восстанавливать потом.


— У девелоперов в Ростове и Краснодаре много вопросов к поставщикам коммуникаций: на недавнем круглом столе, который организовывал «Эксперт ЮГ», участники-девелоперы, характеризуя ситуацию с монополистами, использовали слово «беспредел». У вас есть такая проблема?

— Это проблема общероссийского масштаба, но я бы сказал, что на юге она стоит особенно остро. Взаимовыгодные решения существуют, просто их необходимо находить. Реализуя свои проекты, мы организуем компании, которые занимаются строительством инфраструктуры, отстраиваем её, а затем продаём монополистам, и это интересное решение для обеих сторон. Мне кажется, власти не должны самоустраняться от решения проблем с подключением: в конце концов, за условия жизни населения отвечают они.

Другие публикации раздела: Новости

Нет комментариев. Ваш будет первым!

Яндекс.Метрика
Веб-студия «Бест-Тренд», создание сайтов, создать сайт, создание сайта, разработка сайта, продвижение сайтов, продвижение сайта, дизайн сайта, дизайн сайов, сайт-визитка, каталог, интернет-магазин, портал.